住房痛苦指數

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什麼是住房痛苦指數

  住房痛苦指數指用來衡量住房經濟困難程度的指標。

住房痛苦指數計算公式

  住房痛苦指數計算公式為:商品房的平均售價(平方米)÷人均月收入=住房痛苦指數(房地產泡沫指數

  從此計算公式可以很直觀地看出,“住房痛苦指數”與中國商品房的平均售價成正比,與中國的人均年收入成反比。即:中國商品房的平均售價越高,則“住房痛苦指數”值越大,中國的人均年收入越高,則“百姓住房痛苦指數”值越小。

  住房痛苦指數計算公式有一個很大的優點,即其計算方法非常簡單,既無需要專家來計算,也無需要專門的研究機構來計算,亦不需要房地產商或房地產協會來計算,更無需政府主管房地產的管理部門來計算。而且,如果由他們來計算,則不可避免地會帶上部門利益的色彩,導致數據失真。

  例如,2006年5月,全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米, 2006年上半年城鎮居民人均可支配收入為5997元,(以上數字均來自國家統計局公報),因其為“上半年”,所以應×2,即為11197元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為933元,於是,2006年5月“百姓住房痛苦指數”即為:百姓住房痛苦指數=3199元÷933元=3.43 。

住房痛苦指數的縱橫向比較

  住房痛苦指數是一個變數,既可縱向比較,也可以橫向比較。我們先來作縱向的比較。

  例如,在2005年,城鎮居民人均年可支配收入為10493元,以此為基數,除以12,可以算出月收入為874元,2005年全國平均房為2820元/平方米。於是,2005年的“住房痛苦指數”即為:住房痛苦指數=2820元÷874元=3.22

  如此看來,2006年5月“住房痛苦指數”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地顯示了這一時期的對樓市巨集觀調控失靈,“住房痛苦指數”支持國家採取進一步的、更有效的調控措施和金融政策

  再往前看,2004年中國的全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2758元,城鎮居民人均可支配收入9422元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為785元。於是,2004年5月“百姓住房痛苦指數”即為:住房痛苦指數=2758元÷785元=3.51

  從以上數據看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指數”為峰值。2005年“百姓住房痛苦指數”比2004年下降了0.29。這表明,2005年中國政府出台的一系列的房改新政,對改善中國老百姓的住房狀況是明顯有效的。

  儘管2006年“百姓住房痛苦指數”又出現了大幅反彈,可尚未達到2004年的峰值。

  這個指數存在的意義在於,我們可以量化中國政府經濟巨集觀調控政策對房市的影響評價體系,免得不同利益集團的人從自己的私利出發隨意評說,讓人對中國房地產的運行狀況莫衷一是,一頭霧水。

  當我們將“住房痛苦指數”作為一種人文指數,引入對中國房市的觀察和度量時,你立即會發現,它居然是我們一直在苦苦尋找的那架金色的天平,是觀察和度量中國房地產市場運行狀況的“第一量具”的衡量器。

  這個指數還可以分解成全國各地的“住房痛苦指數”。各地會有很大差異。它與簡單的商品房價格上漲指數相比,在表達對不同城市宜居程度上更直觀,更準確,有更強大的可比性。

住房痛苦指數與中國住房痛苦(國際)指數

  住房痛苦指數的橫向比較,即以中國的商品房價格與收入之比,與國際標準進行對比:一套標準住房,2006年的標準售價為:75平方米×3199元=239925元。

  239925元÷11197(年收入)=21.42(年)

  需要花上21.42年收入,才能買到這樣一套標準住房。而且,其前提是,在這些年間通貨膨脹率為零。可以肯定地說,這個前提絕無可能。

  如果一個25歲的(已到婚配年齡)中國城鎮居民,想要買到房子再結婚,得熬到46歲。

  如果要這個數字更具有可比性,我們將世界銀行所提供的比較合理的房價收入比警戒線設定為1。

  世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍。世界銀行為房價收入比所設定的警戒線為5∶1。那麼,“中國住房痛苦(國際)指數”即為:21.42年÷5=4.28 這個數字非常直觀地告訴我們,“中國住房痛苦(國際)指數”已高出世界銀行為房價收入比所設定的警戒線的4.28倍。

中國“住房痛苦指數”一覽表

序號城市住房痛苦
指  數
2005年
人均月收入
商品房每
平米均價
統計時間
1北京6.391471元9397元2006.10
2昆明5.44754元4103元2006.7
3廈門5.441367元7432元2006.6
4天津5.361063元5700元2006.10
5上海5.351553元8317元2006.10
6溫州5.351735元9278元2005.12
7福州5.221063元4159元2006.4
8廣州5.141240元6382元2006.9
9成都4.87943元4593元2006.8
10深圳4.461791元8072元2006.7
11南寧4.36672元2935元2006.7
12青島4.311076元4639元2005.12
13合肥4.28718元3069元2006.3
14大連4.26994元4241元2005,12
15呼和浩特4.241012元4300元2006,10
16拉薩4.04717元2900元2006,10
17武漢3.94904元3561元2005,12
18太原3.92779元3050元2006.4
19濟南3.731131元4223元2006.4
20石家莊3.69718元2648元2006.8
21哈爾濱3.64745元2712元2006.8
22銀川3.58665元2387元2006.7
23沈陽3.39933元3166元2006.8
24西寧3.19635元2028元2006.8
25西安3.121020元3182元2006.5
26海口3.08812元2504元2006.6
27重慶3.02854元2587元2005.12
28貴陽2.99827元2470元2006.4
29長春2.96742元2196元2006.4
30鄭州2.88908元2616元2005.12
31長沙2.811036元2915元2006.9
32烏魯木齊2.33901元2101元2006.9

  附錄:

  “住房痛苦指數”較合理的數值應 < 1 。 當“住房痛苦指數” < 1時,自動升級為“住房幸福指數”。

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