住房痛苦指數

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　　住房痛苦指數指用來衡量住房經濟困難程度的指標。

　　住房痛苦指數計算公式為：商品房的平均售價（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指數（房地產泡沫指數）

　　從此計算公式可以很直觀地看出,“住房痛苦指數”與中國商品房的平均售價成正比,與中國的人均年收入成反比。即:中國商品房的平均售價越高,則“住房痛苦指數”值越大,中國的人均年收入越高,則“百姓住房痛苦指數”值越小。

　　住房痛苦指數計算公式有一個很大的優點,即其計算方法非常簡單,既無需要專家來計算,也無需要專門的研究機構來計算,亦不需要房地產商或房地產協會來計算,更無需政府主管房地產的管理部門來計算。而且,如果由他們來計算,則不可避免地會帶上部門利益的色彩,導致數據失真。

　　例如,2006年5月,全國商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米, 2006年上半年城鎮居民人均可支配收入為5997元,(以上數字均來自國家統計局公報),因其為“上半年”,所以應×2,即為11197元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為933元,於是,2006年5月“百姓住房痛苦指數”即為:百姓住房痛苦指數=3199元÷933元=3.43 。

　　住房痛苦指數是一個變數,既可縱向比較,也可以橫向比較。我們先來作縱向的比較。

　　例如,在2005年,城鎮居民人均年可支配收入為10493元,以此為基數,除以12,可以算出月收入為874元,2005年全國平均房為2820元/平方米。於是,2005年的“住房痛苦指數”即為:住房痛苦指數=2820元÷874元=3.22

　　如此看來,2006年5月“住房痛苦指數”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地顯示了這一時期的對樓市巨集觀調控失靈,“住房痛苦指數”支持國家採取進一步的、更有效的調控措施和金融政策。

　　再往前看,2004年中國的全國商品住宅平均銷售價格為每平方米2758元,城鎮居民人均可支配收入9422元。以此為基數,除以12,可以算出月收入為785元。於是,2004年5月“百姓住房痛苦指數”即為:住房痛苦指數=2758元÷785元=3.51

　　從以上數據看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指數”為峰值。2005年“百姓住房痛苦指數”比2004年下降了0.29。這表明,2005年中國政府出台的一系列的房改新政,對改善中國老百姓的住房狀況是明顯有效的。

　　儘管2006年“百姓住房痛苦指數”又出現了大幅反彈,可尚未達到2004年的峰值。

　　這個指數存在的意義在於,我們可以量化中國政府經濟巨集觀調控政策對房市的影響評價體系,免得不同利益集團的人從自己的私利出發隨意評說,讓人對中國房地產的運行狀況莫衷一是,一頭霧水。

　　當我們將“住房痛苦指數”作為一種人文指數,引入對中國房市的觀察和度量時,你立即會發現,它居然是我們一直在苦苦尋找的那架金色的天平,是觀察和度量中國房地產市場運行狀況的“第一量具”的衡量器。

　　這個指數還可以分解成全國各地的“住房痛苦指數”。各地會有很大差異。它與簡單的商品房價格上漲指數相比,在表達對不同城市宜居程度上更直觀,更準確,有更強大的可比性。

住房痛苦指數與中國住房痛苦(國際)指數

　　住房痛苦指數的橫向比較,即以中國的商品房價格與收入之比,與國際標準進行對比:一套標準住房,2006年的標準售價為:75平方米×3199元=239925元。

　　239925元÷11197(年收入)=21.42(年)

　　需要花上21.42年收入,才能買到這樣一套標準住房。而且,其前提是,在這些年間通貨膨脹率為零。可以肯定地說,這個前提絕無可能。

　　如果一個25歲的(已到婚配年齡)中國城鎮居民,想要買到房子再結婚,得熬到46歲。

　　如果要這個數字更具有可比性,我們將世界銀行所提供的比較合理的房價收入比警戒線設定為1。

　　世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍。世界銀行為房價收入比所設定的警戒線為5∶1。那麼,“中國住房痛苦(國際)指數”即為:21.42年÷5=4.28 這個數字非常直觀地告訴我們,“中國住房痛苦(國際)指數”已高出世界銀行為房價收入比所設定的警戒線的4.28倍。

　　附錄：

　　“住房痛苦指數”較合理的數值應 < 1 。 當“住房痛苦指數” < 1時，自動升級為“住房幸福指數”。