住房痛苦指数

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　　住房痛苦指数指用来衡量住房经济困难程度的指标。

　　住房痛苦指数计算公式为：商品房的平均售价（平方米）÷人均月收入＝住房痛苦指数（房地产泡沫指数）

　　从此计算公式可以很直观地看出,“住房痛苦指数”与中国商品房的平均售价成正比,与中国的人均年收入成反比。即:中国商品房的平均售价越高,则“住房痛苦指数”值越大,中国的人均年收入越高,则“百姓住房痛苦指数”值越小。

　　住房痛苦指数计算公式有一个很大的优点,即其计算方法非常简单,既无需要专家来计算,也无需要专门的研究机构来计算,亦不需要房地产商或房地产协会来计算,更无需政府主管房地产的管理部门来计算。而且,如果由他们来计算,则不可避免地会带上部门利益的色彩,导致数据失真。

　　例如,2006年5月,全国商品住宅平均销售价格为3199元/平方米, 2006年上半年城镇居民人均可支配收入为5997元,(以上数字均来自国家统计局公报),因其为“上半年”,所以应×2,即为11197元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为933元,于是,2006年5月“百姓住房痛苦指数”即为:百姓住房痛苦指数=3199元÷933元=3.43 。

　　住房痛苦指数是一个变数,既可纵向比较,也可以横向比较。我们先来作纵向的比较。

　　例如,在2005年,城镇居民人均年可支配收入为10493元,以此为基数,除以12,可以算出月收入为874元,2005年全国平均房为2820元/平方米。于是,2005年的“住房痛苦指数”即为:住房痛苦指数=2820元÷874元=3.22

　　如此看来,2006年5月“住房痛苦指数”比2005年大幅上升了0.21。它清楚地显示了这一时期的对楼市宏观调控失灵,“住房痛苦指数”支持国家采取进一步的、更有效的调控措施和金融政策。

　　再往前看,2004年中国的全国商品住宅平均销售价格为每平方米2758元,城镇居民人均可支配收入9422元。以此为基数,除以12,可以算出月收入为785元。于是,2004年5月“百姓住房痛苦指数”即为:住房痛苦指数=2758元÷785元=3.51

　　从以上数据看,在最近的三年中,2004年的“百姓住房痛苦指数”为峰值。2005年“百姓住房痛苦指数”比2004年下降了0.29。这表明,2005年中国政府出台的一系列的房改新政,对改善中国老百姓的住房状况是明显有效的。

　　尽管2006年“百姓住房痛苦指数”又出现了大幅反弹,可尚未达到2004年的峰值。

　　这个指数存在的意义在于,我们可以量化中国政府经济宏观调控政策对房市的影响评价体系,免得不同利益集团的人从自己的私利出发随意评说,让人对中国房地产的运行状况莫衷一是,一头雾水。

　　当我们将“住房痛苦指数”作为一种人文指数,引入对中国房市的观察和度量时,你立即会发现,它居然是我们一直在苦苦寻找的那架金色的天平,是观察和度量中国房地产市场运行状况的“第一量具”的衡量器。

　　这个指数还可以分解成全国各地的“住房痛苦指数”。各地会有很大差异。它与简单的商品房价格上涨指数相比,在表达对不同城市宜居程度上更直观,更准确,有更强大的可比性。

住房痛苦指数与中国住房痛苦(国际)指数

　　住房痛苦指数的横向比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。

　　239925元÷11197(年收入)=21.42(年)

　　需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。

　　如果一个25岁的(已到婚配年龄)中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。

　　如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。

　　世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦(国际)指数”即为:21.42年÷5=4.28 这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦(国际)指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。

　　附录：

　　“住房痛苦指数”较合理的数值应 < 1 。 当“住房痛苦指数” < 1时，自动升级为“住房幸福指数”。