住房抵押贷款证券化

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住房抵押贷款证券化(Mortgage-Backed Securitization,简称MBS)

目录

什么是住房抵押贷款证券化

  住房抵押贷款证券化资产支持证券ABS)的一种,其偿付给投资者的现金流来自于由住房抵押贷款组成的资产池产生的本金和利息。

  住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。

MBS的产生

  MBS是最早的资产证券化品种。最早产生于60年代美国。它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款,发行的一种资产证券化商品。其基本结构是,把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此,美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲,房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展,是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,是以房地产这种有形资产做担保,将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

  抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者,因此,MBS也被称为过手证券(pass-through securities)。美国的过手抵押证券主要有以下四种:

  1)政府国民抵押协会(GNMA)担保的过手证券;

  2)联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC)的参政书;

  3)联邦国民抵押协会(FNMA)的抵押支持债券;

  4)民间性质的抵押过手债券。

住房抵押贷款证券化发展

  二战以后,世界金融领域里的创新,最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展,发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元,到1992年8月已达1888亿美元,7年平均增长157%,到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化始于美国60年代。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场,为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径,此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后,住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区,如加拿大、欧洲和日本等。

  住房抵押贷款证券化作为一种金融技术和金融工具,在美国已发展得相当成熟和完善,它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。

MBS的类型

  • 根据支付方式的不同,MBS大致可以分为以下类型:

  一是过手MBSPass-through MBS)其资产池产生的任何现金流不经过分层组合、原原本本地支付给投资者;

  二是担保抵押债券Collateralized Mortgage Obligations, CMOs),其现金流经过分层组合、重新安排后分配给不同需求的投资者;

  三是剥离式MBSStripped MBS,SMBS),又分为利息型IO(Interest Only)和本金型PO(Principal Only),其将现金流的本金和利息分离开并分别支付给相应的投资者。

  • 根据抵押贷款的住房性质不同,MBS又可分为:

  一是居民住房抵押贷款支持证券Residential Mortgage-Backed Securitization,RMBS)

  二是商用住房抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage-Backed Securitization,CMBS)。

住房抵押贷款证券化的优点

  (-)有利于拓宽商业银行的融资渠道

  实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的筹集渠道,扩大银行的资金来源,进而增强银行的资产扩张能力。90年代,美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

  (二)有利于降低商业银行经营风险

  我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年,借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款,在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款活期存款,资产与负债的期限不匹配,加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高,这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出,并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境,给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。

  (三)有利于提高商业银行的盈利能力

  实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能;包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务,并收取服务费,从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。同时,由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上,因而不需要增加银行的资本,从而提高银行的盈利能力。

  (四)有利于加强商业银行的资本管理

  按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定,各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%(其中核心资本成分为4%)。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术,将住房抵押贷款证券化,并将这部分从银行的资产负债表中移出,可以相应减少银行的风险资产数量,从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此,我国商业银行要加强资本充足比率管理,提高资本充足比率,除采取“分子对策”,即通过内源、外源两条渠道充实资本外,还可以采取“分母对策”,即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率,以充足的资本支持贷款规模的适度扩张,增强银行的风险承受能力。

  (五)有利于完善中央银行的宏观金融调控

  公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券政府债券、国库券外,住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大,中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券,扩大了交易对象、加大了操作力度,从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节,进而有效调节货币供应量。

  (六)有利于推动我国资本市场的发展

  根据货币市场与资本市场的内在关联性,住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件,而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化,可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资的转化,实现货币市场与资本市场的对接,成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器;另一方面,由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程,涉及银行、特设信托机构信用评级机构证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面,其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合,而且要有相应的政策环境和法规体系。因此,实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

住房抵押贷款证券化中存在的技术问题

  (1) 如何将抵押贷款集中起来,按照贷款风险和收益的大小进行分类和标准化。

  (2) 根据标准化的抵押贷款,如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券。

  (3) 抵押贷款债券的管理问题。

  (4) 证券的发行问题。

  (5) 相关的法律、会计税收问题。

我国住房抵押贷款证券化的特征

  我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保

  (一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化

  关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

  另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。

  (二)投资主体只限于机构投资者

  现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。

  我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。

  (三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保

  信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。

  我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。

我国住房抵押贷款证券化的对策

  (一)选择合适的商业银行作为发起人

  在美国,一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类,即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系,因而,在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是,由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同,各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看,有的银行已超过20%,而有的银行还不足5%。因此,根据规模效益原则,我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底,该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元,贷款余额1368亿元,占全行各项贷款近10%,同业市场份额42%,已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此,中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时,应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

  (二)完善住房抵押贷款的一级市场

  实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场,而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面:1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成,商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入,以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长,贷款持续期内受各种不可控因素影响大,存在着诸多现实的和潜在的风险(如违约风险,利率风险,提前偿付风险),各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件,也是发行住房抵押贷款证券的基础,还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低,因而各种风险还未充分暴露出来,但是,随着住房抵押贷款的迅速发展,其占银行贷款总额比重的提高,住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出,构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此,要实行住房抵押贷款证券化,必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时,切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解,以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

  (三)组建专门的住房抵押证券公司一SPV

  SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体,对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能,从我国国情出发,应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为:1.由政府出资设立,既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持,强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用,又能赋予SPV更高的资信,从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受;2.商业银行设立SPV,由于存在着密切的“母子关系”,因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易,并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立,则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题,从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行;3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善,金融市场发育还不成熟,又缺乏信贷资产证券化的操作经验,因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景,可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机,以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

  (四)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

  发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物,发行者要逐步积累经验,投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券,应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期,可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单,可操作性强,而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此,我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购,又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范,还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件,打好基础。作为一种新推出的投资工具,转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策:1.应采取低面额、高收益的形式;2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构,相应设计不同的证券,以满足不同投资者的需要;3.证券利率应实行浮动利率,以防范因市场利率变动而带来的风险;4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介,以确保证券的成功发行。

  在住房抵押贷款证券化技术日趋完善,金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下,可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券

  (五)创造良好的外部环境

  实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件,而且需要创造良好的外部环境,以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。1.成立政府抵押贷款担保机构,在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者,在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保,以提升住房抵押贷款证券的信用等级;2.在加强金融市场监管的同时,大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者,使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”;3.逐步完善中介服务体系,严格规范中介服务机构行为,为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障;4.加强住房抵押贷款证券化的法规建设,形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系,同时加强各有关部门的相互协调,为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障;5.对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策,以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。

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评论(共9条)

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Nemo (Talk | 贡献) 在 2009年10月21日 16:01 发表

mortage-backed securities包括commercial mortgage-backed securities 和 residential mortgage-backed securities. 所以MBS直接翻译成为住房抵押贷款证券化有所欠妥

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Deani (Talk | 贡献) 在 2009年10月22日 11:36 发表

我发现了宝藏,非常棒的网站,真是个知识库

正好有MBS的资料,补充了MBS的分类,希望能有作用

回复评论
Angle Roh (Talk | 贡献) 在 2009年10月22日 15:05 发表

Deani (Talk | 贡献) 在 2009年10月22日 11:36 发表

我发现了宝藏,非常棒的网站,真是个知识库

正好有MBS的资料,补充了MBS的分类,希望能有作用

感谢Deani的贡献

回复评论
邹世健 (Talk | 贡献) 在 2011年10月31日 10:57 发表

我正头疼怎样筹集资金 还有什么方式吗?请各位多多指教~!!

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116.247.99.* 在 2012年1月11日 14:33 发表

Good idea.

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Tiger gongy (Talk | 贡献) 在 2012年6月5日 09:44 发表

thank you~

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194.25.30.* 在 2012年6月21日 13:27 发表

why never mentions the role of it in the recent USA 2008 market collapse...

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39.10.45.* 在 2016年11月6日 11:34 发表

Yep

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113.108.168.* 在 2017年4月14日 15:54 发表

194.25.30.* 在 2012年6月21日 13:27 发表

why never mentions the role of it in the recent USA 2008 market collapse...

是啊

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