房屋产权管理

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　　房屋产权管理是指对房屋所有权及合法变动情况的审查、确认并办理各项房产产权登记，以及由此而进行的各项管理工作。产权是对房产占有、使用、收益和处分的权利。

　　(1)对房屋产权本身的管理。

　　其中包括：①由机关、团体、学校等行政事业单位和国营企业使用的全民所有的公房，除由政府主管部门直接管理或由其他行政事业单位管理以外，凡属国家授予有关部门经营的房产，均可由该单位负责经营管理，；集体所有制单位自建、自购的房屋，属本单位所有，由本单位管理；②凡是承租户居民租用的公房，其房产由出租房屋的单位直接管理；③外地的机关、团体、企事业单位在本地区购、建的房屋，均由其单位自行管理，也可由产权人委托当地的房屋管理专业部门代为管理：④属楼房住宅小区范围内的公有房屋，若是分属若干单位管理的，可由当地的房屋主管机关指定房屋数量较多的单位牵头，与其它单位组成协调机构，负责小区住宅管理的有关事宜；⑤属个人私有的房产，产权人可依法行使其各种权利。若转移所有权的，应经房地产主管部门的审核批准；如需出租的，亦应经主管部门租赁监证后方可进行；⑥房屋所有人和使用人对合法拥有及使用的房屋和附属设施，都负有保护的责任，任何单位和个人都不得侵占、擅自改变或拆除，不得从事其他有碍房屋安全、影响居住环境的活动。任何单位和个人也不得虚报、瞒报房屋所有权，不得涂改、伪造产权证件，不得侵犯他人房屋所有权，并接受国家的统一管理和监督。

　　(2)对房屋所有者房屋产权登记行为的管理。

　　①国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，都应按照有关的法律、法规、规章、政策的规定办理。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房产管理部门申请登记。房屋产权的变更是经常性的，当房屋所有权因买卖、赠与、继承、析产、交换、调拨、投资等产权转移以及因翻建、增建、扩建、改建、拆除等现状改变而变更时，都应经房屋主管部门的审查、批准，并申请房产变更登记。凡属公有房屋变更的，产权人应自转移变更之日起1年内，私有房屋应自转移变更3个月内申请房屋所有权转移或变更登记。新建的公有房屋应在竣工后的6个月内申请所有权登记，凡未办理产权登记、领取所有权证及已发生产权转移或现状变更，但未办理转移变更登记的房屋，其房屋所有权不受国家的法律保护，不得就该房屋进行买卖、租赁、交换。赠与、析产和调拨。亦不得翻建、改建和扩建；②凡设定典权或抵押权的房屋，应自设定他项权利之日起3个月内申请他项权利的登汜。权利消灭时，应申请注销登记。未登记所有权的房屋，不得申请他项权利的设定。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，哎当办理过户登记。③全部房屋塌没或拆除不建的，应自塌没或拆除之日起1年内，申请房屋所有权注销登记；④经公证证明后需办理房屋所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证之日起2个月内到房地产主管机关申请。逾期提出申请的，应说明理由，登记机关可视情况予以办理；⑤建立商品房屋销售前的产权登记备案制度。房地产开发公司，在商品房屋销售前(包括预售)，应持项目建设图纸和有关批准文件，到房地产管理机关登记备案，以作为商品房屋产权登记的基础资料，也可充当销售许可的凭证。商品房屋的购买方，应在购房的3个月内(期货交易的，自结算之日起3个月内)持能证明交易行为合法性的有效证件到房地产管理机关办理登记手续，领取产权证书；⑥遇有申请房屋所有权转移登记的，除房屋继承权由继承人一方登记外，其他登记均由现所有人和原所有人会同办理。他项权利的登记，由权利人会同所有权人办理；⑦应办理各项登记，无正当理由不办理的，房地产主管机关有权根据有关规定施以处罚。严重违反国家规定的，也可提交司法部门查办处理。

　　(3)对房屋产权资料的管理。

　　产籍资料必须准确、完整。因此，应及时进行产权的变更登记和产籍资料的增、灭籍及变更注记，以保持房地产的实际情况与所管理的图纸、档案、卡片、册子的一致性。要经常进行登记的汇总验收工作，对未登记和已登记未发证的房产进行清理，防止漏登、漏管和重复登记。产权管理的底档、底卡不得散失、毁损，随时为房地产的产权管理、交易买卖和房地产纠纷，仲裁提供服务和有效依据。通过产权资料的整理，使房地产产权的管理得到真实有效的反映，为产权管理提供基础的、可信的原始资料，为我国的房地产发展积累内容详实的史料。

　　(一)房屋产权分类

　　在我国第一次全国城镇房屋普查中，根据房屋所有权和管理方式的不同，确定了房屋产权的ll类产别。

　　1．公产

　　指房地产管理部门直接管理的房产。其中包括政府接管的、国家经租的、国家收购或投资新建的房产。

　　2．代管产

　　指目前没有产权人，由政府房地产管理部门代为管理的房产。

　　3．托管产

　　指房屋产权人委托房地产管理部门管理的房产，由房管部门代为管理、收租、维修、经济收支，房管部门与产权人定期结算。

　　4．拨用产

　　指房屋产权属于房管部门，免租拨给单位使用，由使用单位自管、自修。拨用产是公房的一部分，使用单位只拥有使用、管理和维修权而没有处置权。

　　5．全民所有制单位自管公产

　　指房屋产权属于全民所有制单位所有并自行管理的房产。

　　6．集体所有制单位自管公产

　　指房屋产权属于集体所有制单位并自行管理的房产。

　　7．私产

　　指城镇中私人(包括农民、华侨、侨眷、归侨、外籍华人、有外籍亲属的中国公民)所有的房产。

　　8．中外合资产

　　指我国政府、企业与外国政府、公司、厂商及个人合资建造或购置的房产。

　　9．外产

　　指外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国侨民所有的房产。

　　10．军产

　　指中国人民解放军部队、机关、医院、工厂、学校等军事单位所有并自行管理的房产。

　　11．其它产

　　凡不属于上述十类的房产，包括宗教、寺庙以及产权未定的房产

　　(二)房屋产权管理的范围

　　房屋产权管理的范围是城镇的全部房屋，包括全民产、集体产和私产。全民产包括由房管部门直接经营管理的房产、拨用产以及全民所有制单位自管公产。对于后两者，虽然各单位在授权范围内行使所有权，但根据国家政策和行政法规，必须接受房产管理部门的产权管理。

　　房屋产权管理，不权是房地产行政管理的重要内容，也是发展房地产业的基础工作。因此，它对保护产权人合法权益，完善房地产管理职能，加强法制建设都有重要的意义。其具体表现是：

　　(1)维护公有房屋产权不受非法侵犯。房地产管理机关通过登记，核发房屋所有权证，可以清楚地了解、掌握公有房屋的基本情况，并代表国家进行全社会管理，运用经济的、行政的、法律的手段，保护国家财产不受侵犯和破坏，使国家财产在法律和各项制度的严格管理下不受侵犯，不断发展。

　　(2)使私有房屋产权得到合法确认和保护。国家鼓励公民个人以合法手段取得房屋的所有权，推行住宅私有化。因此，在我国，公民个人合法拥有的房屋，不论是住房还是生产资料用房，都会受到国家法律的保护。

　　(3)推动更好实现房地产行政管理职能。房屋产权管理是整个房屋管理工作中的基础性工作，做好这项工作，就可带动其他工作正常运转。

　　(4)有利于国家的安定团结。产权工作做得好，国家、集体、个人的利益都将受到保护，从而预防和减少房地产的纠纷。

　　建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》就城市房屋产权管理做出如下规定：城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均须符合有关法律、法规、规章和政策的规定。房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。共有房屋的产权除确实妄难以分割的外允许分割，土地使用权不能分割的应当维持土地的共同使用权。城市房产设定抵押等他项权利时，应当包括房屋所占用钓土地使用权。城市房屋有下列情况之一的，除依法继承或者人民法院判决的外，禁止产权转移或设定他项权利：

　　(1)在城市改造规划实施范围内的；

　　(2)在国家建设征用土地范围内的；

　　(3)其他依法禁止转移、变更的。

　　以上除第3项外，禁止期限不得超过1年。城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均应向房屋所在地的房地产管理部门申请登记，经审查确认产权后发给房屋产权证。房屋产权证是房屋产权的合法凭证，任何单位和个人都不得涂改或者伪造。