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产业地产学

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产业地产学的简介

  产业地产学是指一门研究产业地产投融资、开发、运营管理、资本退出规律的学科,是房地产科学与产业经济学的融合。其学科领域属于房地产学科体系下的应用专业体系(见表1)。

房地产学科体系
房地产基本科学体系房地产科学应用专业体系
房地产经济学
房地产策划学
房地产金融学
房地产开发经营与管理
房地产估价
房地产法律法规
房地产市场营铺学
房地产经纪
房地产物业经营与管理
商业地产学
产业地产学
旅游地产学
体闲农业地产学
文化地产学
物流地产学

产业地产学研究内容

  (1)产业地产系统远行规律与外部系统关系——产业地产基本理论,包括产业地产的产生、发展、时空演化,产业地产的系统特征、功能与作用,产业地产的价值理论、结构理论与持续发展理论。

  (2)产业地产开发经营与管理——组织结构理论、规划设计理论、项目管控理论、项目运营理论等。

  (3)政府对产业地产的引导、管理——产业地产政策、制度理论。

产业地产学的研究方法

  产业地产学的一般研究方法为系统方法论。具体研究方法有:

  (1)实证分析规范分析相结合、静态分析动态分析相结合、定性与定量相结合的方法。

  (2)结构化的分析方法。

  (3)生态经济城市方法,产业地产定位、规划需要系统考虑生态与经济的协同优化。

  (4)综合集成研讨厅方法。

  (5)轻资产化方法,产业地产融资与风险管控方法等。

产业地产学的意义

  理论意义

  (1)产业地产学的研究有利于完整的房地产科学体系的建立,明晰了概念、提炼了方法、理清了程序、规范了制度。

  (2)产业地产学的研究有利于产业经济学房地产经营与管理学的贯通。

  (3)产业地产学的研究有利于房地产应用专业和学科体系建设。

  现实意义

  (1)研究产业地产学采用了系统思维与现代研究方法,定性与定量相结合,正确把握产业地产发展的现状、问题、成因及趋势,为产业地产乃至产业政策的制定提供科学的理论依据,为地方政府、企业的决策提供理论依据。

  (2)研究产业地产学,逐渐形成了一个复杂、庞大的房地产应用学科与理论体系,如一般产业地产学、旅游地产学、农业地产学、健康地产学、物流地产学。

  (3)研究产业地产学,是我国新型城镇化建设中必不可少的一项重要任务,顺应了新型城镇化需求,将可持续发展、绿色生态理念纳入其中。

产业地产内涵外延及其与其他地产的区分

  国家已经把产业经济学新增设为二级应用经济学,代替原来的工业、农业、商业、运输经济等。所以,产业经济学中的“产业”不仅仅是单指工业、农业或商业,或其他某个行业,而是泛指国民经济中的各行各业。

  表2:狭义产业地产商业地产、住宅地产区分表

住宅地产商业地产产业地产
土地定位不同地段决定价格地段决定业态地段决定业态、业种
基本需求不同满足基本居住需求满足基本生活需求,考虑商家的需求满足工作、生活需求,考虑企业的需求
功能与用途不同满足居住功能满足消费经营场所功能满足企业研发生产、流畅场所功能
盈利模式不同全部销售租售结合出租为主,持有长期收益
业态不同多层/高层公寓、别墅店铺8种、无店铺5种不同产业亚类业态分类不同
开发模式不同多盘滚动、速度驱动 单盘深度开发、价值驱动
开发流程、方式不同项目立项
开发形态规划
项目建设
项目立项
开发形态规划
经营型物业开发
项目建设
项目立项
融资模式策划
经营型平台模式策划
开发形态规划
资源整合策划项目建设
资源整合的要求不同小整合中整合大整合
开发链条开发商
消费者
开发商
商铺业主
消费者
政府
战略投资者
开发商
产业经营者
消费者
资源需求不同社区商业
适当的教育配套
区域商业中心
交通资源
城市配套功能
专业产业资源
交通资源
发展理念转变产权
销售为主、空间为主
时权
经营主导、销售为辅
时权
经营主导、时间经营为主
开发角色不同开发商开发商+营运商开发商+营运商
持有方式不同全部销售部分持有、全部持有、售后返租全部持有、大部分持有
用地性质不同居住用地70年商业、办公用地40一50年工业用地30年
风险特征不同资金回笼快,风险小资金回笼相对慢,风险大资金回笼慢,风险大

参考文献

  • 张家春主编.《产业地产学》.上海交通大学出版社.2015年5月.第30页
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