限价房

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

　　限价房包括限房价、限地价的“两限”商品房。

　　保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。　

　　眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。这个概念自被提出之日起，就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。可是，人们等来了什么？广州推出的“全国首批限价房”交出了第一份答卷。

　　由于没有被列入“硬性任务”，限价房在多数二三线城市受到“冷遇”。查询了30余个省会城市和计划单列市的限价房建设情况，发现石家庄、南宁、沈阳、呼和浩特、合肥、长春等近10个二线城市没有开建限价房。另外根据公开资料查询，大多数地区级三线城市住房建设计划中没有写入限价房建设计划和具体地块保障内容。住房和城乡建设部有关人士表示，由于限价房定位政策商品房，没有列入“硬性任务”，多数地方城市推进工作不积极。

　　北京大学城市与环境学院教授董黎明指，在全国房价和交易量出现停滞甚至下降的情况下，很多地方政府担心推出限价房会对本区域房价带来冲击。“今年应该不推限价房”北京、广州、天津等一线城市纷纷于2007年下半年推出了限价房建设计划，而北京和天津的第一批限价房也将于近日开售。相比之下，二三线城市动作有些迟缓。河北省房地产协会7月1日发布当地房地产市场分析报告指出，河北省省会石家庄等城市房价已经处于中等收入家庭无力购买的水平，呼吁政府尽快出台限价房政策，稳定房价。今年2月，有大城市限价房项目百余套房被弃购。广西南宁市国土局一位负责人告诉记者，广西组织了各个市国土局和建设局的负责人前去考察。按照国务院“24号文”的要求，各地需要在6月底前上报未来3年住房建设计划，其中要落实限价房、保障性住房的具体建设规模和地块落实情况。南宁市国土局副局长李伟时说，考察后决定暂缓限价房试点计划。“今年应该不推限价房，”李伟时分析说，对于南宁这样的二线城市来说，推限价房最难的还是制定相关法规。李伟时表示，目前已经出台限价房政策的北京、上海、广州、天津等地，对于限价房产品的定位、销售管理办法、定价等具体要求都不太一样，不具有复制性。历经2年波折而最终才确定试点的郑州限价房，因为难以确定市场销售情况，定位“公务员解困房”。石家庄、秦皇岛、北海等国土局有关负责人均表示，已经推出限价房的地区政策试点并不成熟，因此二三线城市处于观望状态也很正常。建立“标杆房价”的可能性2008年2月，国务院“24号文”出台后，住房和城乡建设部明确将“两限房”统一称呼为“限价房”，除了将其作为宏观调控的工具外，更强调其分配对象，将其作为帮助和解决中等收入家庭住房困难的工具。各地在“国务院24号文”公布后纷纷落实了本地区廉租房和经济适用房的建设计划，这是因为保障性住房被列入了地方政绩考核的标准。而限价房在政策执行中缺乏刚性约束，而处于“坐冷板凳”的尴尬位置。

　　董黎明认为，限价房会对房价带来何种影响，目前还不得而知，这也是地方政府慎重推行的主要原因。二三线城市房地产交易量停滞是普遍现象，作为地方政府来说，“不希望当地房价大涨，更不希望当地房价大降，”尤其是一些地方需要依靠土地财政来发展。在6月30日召开的“地交会”上，很多地方国土局负责人都深为今年土地交易情况担心。在不断出现土地“流拍”的情况下，地方土地价格和交易量出现双萎缩。作为政绩考核的内容，“今年土地收入不能低于去年”，这已经是很多国土局长们心中难念的经。南宁土地交易管理中心一位人士介绍，目前南宁的房价处于不稳定状态，有的地方商品房房价甚至低于当地的“经济适用房”。在这种情况下，再推出限价房显然会对房价带来冲击。而且，如果现在以低于周边的商品房价格15%为依据，2年后，当限价房上市时，或许价格高于商品房价而卖不出去。北海市国土局局长张文军表示，二三线城市很少推行限价房的另一个原因是地区住房保障需求没有那么大。以北海市为例，全市需要住房保障的仅1200多户家庭，这部分人群完全可以通过经济适用房和廉租房来解决。但是也有地方政府认为应该推出限价房，他们认为限价房可以给市场制定一个政府价格，而这个价格对房地产市场是有支撑的，对稳定当前房价有可能出现的过度下降问题，是有帮助的。上述南宁市土地交易中心人士说，广西的城市是否推出限价房取决于对限价房政策的进一步探讨和观察房地产市场变化，如果房价进一步下跌，不排除地方政府小规模建设限价房，以建立“标杆房价”。有关专家分析，地方政府推行限价房不可能是大规模，达到“帮助解决中等收入家庭住房困难”的目的，而是有可能一个城市推出一两个样本，起到稳定市场信心的作用。