經轉商

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　　經轉商，即經濟適用房轉為商品房，這個辭彙的出現主要是圍繞著“經濟適用房上市交易”的問題出現的。國家嚴格限制經濟適用房上市交易，因其屬於政策性住房，購房人擁有“有限產權”。

　　在中國，國家規定，購買經濟適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

　　購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購；購房人向政府交納土地收益等價款後，也可以取得完全產權。

　　經濟適用房和商品房最大的區別在於購房者是否對房屋擁有完全產權。擁有了完全產權也就意味著你的經濟適用房成為了商品房，就可以像商品房一樣上市交易。

　　自從2010年4月26號住建部的《關於加強經濟適用住房管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）公佈後，經適房已經住滿五年的購房者紛紛辦理相關手續，向國家交納一定價款，以獲得經適房的完全產權，完全產權的獲得也就意味著經適房轉為了商品房，這就是“經轉商”的產生背景。

　　住建部《通知》指出：“經濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規定並取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得代理買賣、出租其經濟適用住房。”

　　隨後，《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，又明確了2008年4月11日之後簽訂購房合同的經適房，可以在補交土地收益款後，不變更房主姓名就轉為商品房。2008年4月11日之前簽約的經適房，仍然只能採用過戶的方式“轉商”。

　　（1）證件

　　買賣雙方身份證、買方戶口原件或買方暫住證原件（外地）、房產證，除此之外，過戶時還要繳納以下費用，明細如下（以北京天通苑一套滿五年，80平米的經濟適用房為例，其中天通苑最低過戶指導價格為3621元）

　　（2）方法

　　①交易

　　通過交易的方式“經轉商”，僅需要補交綜合地價款和契稅，其中綜合地價款根據當地的二手房指導價來確定，契稅為綜合地價款的1.5%。此外，若交易對象是夫妻關係外的直系親屬，契稅還能先徵後返，交易經轉商僅只有綜合地價款這一項費用。

　　②贈與

　　如果是通過贈與的方式“經轉商”，則需要先對房產價值進行評估，贈與房屋還需要雙方到公證處公證贈與的法律關係後，再按照房屋評估價交綜合地價款和3%契稅。

　　（1）利

　　按規定，若直接將滿五年的經適房出售，產權人應按原購房價和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。如果買賣差價是50萬元，就要交35萬元。現在“經轉商”，房主只需繳納原購房價70%的綜合地價款和1%或1.5%的契稅即可。一處90平方米的經適房一般只要交五六萬元左右。

　　（2）弊

　　種種跡象表明，無論經濟適用房房主是想繼續居住還是想出售，出路似乎只有一條，那就是將現在手裡的經濟適用房轉為商品房。但是轉商之後，仍然有煩惱。