毛地價

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　　毛地價是指政府在出讓未經拆遷補償的舊城區土地(俗稱毛地)，或未進行徵地補償的新區土地(生地)時所收取的金額。毛地價包括土地使用權出讓金和城市建設配套費，不包括土地開發費。此時投資者需自行或委托開發公司進行受讓土地的開發工作。

　　毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成，主要評估方法有以下幾種：

　　1、基準地價修正法

　　基準地價修正法是指按政府公佈的基準地價，通過具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正，得出估價宗地價格的一種方法。

　　北京市人民政府於2002年頒發了《北京市人民政府關於調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》(京政發[2002]32號)及其說明，對北京市出讓國有土地使用權按照不同用途和地價區類的基準地價重新作了規定，並要求北京市國有土地使用權出讓價格以此為基礎，進行巨集觀控制。

　　該基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公佈樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每平方米建築面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地使用權出讓金、基礎設施配套建設費的平均樓麵價格。

　　基準地價修正法的基本公式(商業、綜合、居住)為：

　　宗地樓面熟地價＝適用的基準地價(樓面熟地價)×期日修正繫數×年期修正繫數×容積率修正繫數×因素修正繫數

　　宗地樓面毛地價＝適用的基準地價(樓面毛地價)×期日修正繫數×年期修正繫數×因素修正繫數

　　該宗地樓面毛地價公式，適用於宗地容積率大於或等於級別平均容積率的情況。

　　宗地樓面毛地價＝適用的基準地價(樓面毛地價)×期日修正繫數×年期修正繫數×因素修正繫數×級別平均容積率／宗地容積率

　　該宗地樓面毛地價公式，適用於宗地容積率小於級別平均容積率的情況。

　　2、市場比較法

　　市場比較法是指將估價宗地與在較近時期內發生了交易的類似宗地進行比較，根據交易情況、交易日期、區域以及個別因素等差別，對發生了交易的類似宗地的已知價格進行修正，從而得出估價宗地價格的一種方法。其計算公式為：

　　估價宗地價格＝可比宗地價格×估價宗地情況／可比宗地情況×估價宗地期日／可比宗地交易日期×估價宗地區域因素／可比宗地區域因素×估價宗地個別因素／可比宗地個別因素

　　3、假設開發法

　　假設開發法是指在求取估價宗地價格時，將估價宗地開發完成後的房地產價值，掃除開發成本、銷售費用和開發商合理利潤，來確定估價宗地價格的一種方法。其基本公式為：

　　估價宗地價格＝完成後的房地產開發價值－開發成本－銷售費用－開發商合理利潤