房屋養老金

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　　房屋養老金指的是為了保障房屋安全與正常使用，產生的房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。^[1]

　　房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶。^[1]

　　個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用於保修期滿後住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。^[1]

　　公共賬戶的款項來自於公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。^[1]城市政府可以通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公房出售資金等多渠道歸集。^[2]

　　舉例而言，小區電梯等共有部分壞了就使用個人賬戶即住宅專項維修資金；但如地震之後需要對相關區域里的房屋進行檢測，或者某樓盤出現涉及人民群眾生命財產安全的重大隱患或者說涉及公共安全，這部分資金就需要公共賬戶來出。^[1]

　　2022年4月長沙自建房坍塌事故後，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。^[1]

　　2023年以來，建立房屋養老金制度也被多次提及，去年兩會上部分人大代表、政協委員也建議建立房屋養老金制度，破解老房維修難題，引起社會各界熱議。^[1]

　　2024年8月23日，在國新辦舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發佈會上，住房城鄉建設部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、武漢、天津、青島、長沙、鄭州、西安、沈陽、合肥、福州、廈門、濟南、寧波、無錫等22個城市率先開展試點。試點的核心聚焦於政府層面公共賬戶的設立與運作，以此作為推動房屋安全管理機制創新的重要基石。^[2]

　　2024年8月26日，《建築雜誌社》微信公眾號發佈社評文章稱，連日來，早在2022年開始就被官方多次提及要研究建立的房屋養老金制度，被嚴重誤讀。 根據住房城鄉建設部副部長董建國8月23日原話，最後提到“試點的重點是政府把公共賬戶建立起來”，這裡的公共賬戶並不需要老百姓出錢。^[2]

　　房屋跟人一樣，隨著歲月流逝和使用年限延長，會慢慢變老，從而出現各種問題。這些問題經常與房屋安全相關，或者埋下安全隱患，或者出現構築物脫落甚至建築物倒塌。按照法律法規，“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”，產權人是房屋安全第一責任人。但是房屋安全有外部性，可能會危及到人民群眾生命財產安全，而且產生隱患或造成損害的可能是公共部位或設施。如果沒有合適的制度安排，這類風險隱患很難及時消除，可能給無辜的第三方造成損害。這很像“公地的悲劇”，有人受益，但無人盡責。因此，有必要在現有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎上，探索建立公共賬戶，由此組成相對完整的房屋養老金制度框架。^[3]

　　中指研究院市場研究總監陳文靜指出，當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由於我國住宅專項維修資金一般來源於業主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升。^[1]

　　王業強提到，現有的住宅專項維修資金，主要是針對房屋共有部分、公用設施設備的維護和改造。受我國過去快速城鎮化的影響，大量外來人口涌入城市，導致高層和超高層建築成為主要居住形式，這些建築經過一定年限後會面臨各種老化問題。如房屋結構安全隱患、設施設備鏽蝕老化、屋面滲漏、外牆脫落等，如果不及時進行維護和修繕，這些建築可能逐漸變成危房，威脅居民安全。現行的住宅專項維修資金是由業主自行繳納，整體資金量有限、提取效率低、使用效率不均，現有住宅專項維修資金不能滿足房屋“應修盡修”問題，而且這些改造多集中於基礎設施的更新，對房屋本體的維修和養護關註不足，也難以解決存量時代大規模的城市更新和老舊小區改造問題，尤其是現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障，有利於更好解決老舊小區改造資金問題，深入實施城市更新行動，進一步推動建築業轉型升級，加快構建房地產發展新模式。^[1]

　　市場上還有聲音稱，“加強版房產稅來了”，“建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度是換個說法的房產稅”，“無免徵額、見房就收”。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金不是房產稅，目前一些“房屋養老金是變相的房產稅”的說法是誤導的，也是錯誤的，更是不負責任的。房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶組成。其中個人的賬戶通過繳納住宅專項維修基金已經建立起來，而公共賬戶是後續會加快建立的，是政府自己籌資的，不需要個人出資。

　　中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強在接受澎湃新聞採訪時也表示，房產稅是財產稅，是居民持有房屋不動產而需要上繳國家的稅收。房屋養老金則是為房屋未來維護和修繕而設立的資金歸集賬戶。二者性質上有本質不同。房產稅是國家為了支持城市建設和公共服務而征收的，與小區內的綠化和公共區域關係不大。而房屋養老金則是為了確保居民住房保持良好狀態，能夠抵禦時間的侵蝕而設立的一項制度。