房屋养老金

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　　房屋养老金指的是为了保障房屋安全与正常使用，产生的房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。^[1]

　　房屋养老金包括个人账户和公共账户。^[1]

　　个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。^[1]

　　公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。^[1]城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。^[2]

　　举例而言，小区电梯等共有部分坏了就使用个人账户即住宅专项维修资金；但如地震之后需要对相关区域里的房屋进行检测，或者某楼盘出现涉及人民群众生命财产安全的重大隐患或者说涉及公共安全，这部分资金就需要公共账户来出。^[1]

　　2022年4月长沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。^[1]

　　2023年以来，建立房屋养老金制度也被多次提及，去年两会上部分人大代表、政协委员也建议建立房屋养老金制度，破解老房维修难题，引起社会各界热议。^[1]

　　2024年8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈陽、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡等22个城市率先开展试点。试点的核心聚焦于政府层面公共账户的设立与运作，以此作为推动房屋安全管理机制创新的重要基石。^[2]

　　2024年8月26日，《建筑杂志社》微信公众号发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读。 根据住房城乡建设部副部长董建国8月23日原话，最后提到“试点的重点是政府把公共账户建立起来”，这里的公共账户并不需要老百姓出钱。^[2]

　　房屋跟人一样，随着岁月流逝和使用年限延长，会慢慢变老，从而出现各种问题。这些问题经常与房屋安全相关，或者埋下安全隐患，或者出现构筑物脱落甚至建筑物倒塌。按照法律法规，“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”，产权人是房屋安全第一责任人。但是房屋安全有外部性，可能会危及到人民群众生命财产安全，而且产生隐患或造成损害的可能是公共部位或设施。如果没有合适的制度安排，这类风险隐患很难及时消除，可能给无辜的第三方造成损害。这很像“公地的悲剧”，有人受益，但无人尽责。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，由此组成相对完整的房屋养老金制度框架。^[3]

　　中指研究院市场研究总监陈文静指出，当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升。^[1]

　　王业强提到，现有的住宅专项维修资金，主要是针对房屋共有部分、公用设施设备的维护和改造。受我国过去快速城镇化的影响，大量外来人口涌入城市，导致高层和超高层建筑成为主要居住形式，这些建筑经过一定年限后会面临各种老化问题。如房屋结构安全隐患、设施设备锈蚀老化、屋面渗漏、外墙脱落等，如果不及时进行维护和修缮，这些建筑可能逐渐变成危房，威胁居民安全。现行的住宅专项维修资金是由业主自行缴纳，整体资金量有限、提取效率低、使用效率不均，现有住宅专项维修资金不能满足房屋“应修尽修”问题，而且这些改造多集中于基础设施的更新，对房屋本体的维修和养护关注不足，也难以解决存量时代大规模的城市更新和老旧小区改造问题，尤其是现阶段老旧小区设施设备老化维修的需求。探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障，有利于更好解决老旧小区改造资金问题，深入实施城市更新行动，进一步推动建筑业转型升级，加快构建房地产发展新模式。^[1]

　　市场上还有声音称，“加强版房产税来了”，“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度是换个说法的房产税”，“无免征额、见房就收”。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房屋养老金不是房产税，目前一些“房屋养老金是变相的房产税”的说法是误导的，也是错误的，更是不负责任的。房屋养老金由个人账户和公共账户组成。其中个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立起来，而公共账户是后续会加快建立的，是政府自己筹资的，不需要个人出资。

　　中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受澎湃新闻采访时也表示，房产税是财产税，是居民持有房屋不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。二者性质上有本质不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区内的绿化和公共区域关系不大。而房屋养老金则是为了确保居民住房保持良好状态，能够抵御时间的侵蚀而设立的一项制度。