商品房認購協議
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什麼是商品房認購協議[1]
商品房認購協議是在開發商與購房者簽訂正式的《商品房預售合同》之前針對房屋認購事宜而簽訂的一份協議。一般情況下，《商品房預售合同》被房管局監證後，認購協議失效。我們認為認購協議只是一個“定金協議”。
商品房認購協議內容條款[1]
1．認購單位樓層、面積、價款總額。
2．付款方式。
3．工程費支付。
4．物業用途。
5．定金約定。
6．其他約定。
7．違約責任。
8．雙方簽字。
商品房認購協議範例[2]
廣州XX房認購協議 認購物業：中國廣州_____樓____室(以下“該物業”）。建築面積約為______平方米。 原訂價：_____，優惠折扣：_____ 訂購價：人民幣_____元整（￥_____） 甲、付款辦法 (1)一次性付款。 定金：_____￥須於簽署本認購書時付清； 第一期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第二期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第三期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第四期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第五期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第六期樓款：￥______須出售方發出該物業交付使用通須於付清。 樓價餘款：￥______辦妥《房地產證》，領證前付清。 (2)按揭付款。 定金：_____￥須於簽署本認購書時付清； 第一期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第二期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第三期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 第四期樓款：￥______須於200 年 月 日前付清； 樓價餘款：￥_____須於200 年 月 日前辦理銀行按揭(按通知時間七天內)。申請銀行按揭的年限、金額最終以銀行批覆為準。如銀行批出的按揭金額低於 認購方的申請金額，則差額部分認購方須於接獲出售方通知時立即付清；如認購方的按揭申請因自身原因不為銀行接受，可選擇其他付款方式(上列樓價計算如有錯誤， 出售方保留權利以《商品房預售合同》所列為準)。 乙、認購條款 (1)認購方須於年月日或按通知時間，攜同此認購書及身份證明文件正本等和上述第一期樓款收據、應繳政府稅項(其中包括，預徵契稅——、印花稅——及其他 費用——，共計金額約——)到——(電話——)，簽署《商品房預售合同》及有關文件。 (2)選擇按揭付款的客戶在通知時間——天內向發展商提交銀行按揭所需資料，認購方在遞交資料及接到通知後應與發展商簽署《商品房預售合同》，若認購方在 通知時間內未向發展商提交按揭所需資料及簽署《商品房預售合同》，本樓宇認購協議則被取消。 (3)該物業只能作___________________用途使用. (4)該物業於——年——月——日前交付使用。 (5)如認購方在上述期限內未能或者未依時繳付前述樓款或不履行此認購書任何條款時，出售方有權沒收認購方已繳付的訂金及其他款項。如出售方同意認購方要求 繼續履行此認購書，認購方必須付給出售方違約責任金，違約全每日按總價‰計算。 (6)有關購買該物業之政府收費、辦理銀行按揭手續費及其他一切有關費用，概由認購方支付。 (7)該物業的建築工程將依政府有關主管部門最後核准的圖則及設計圖紙施工辦理。 (8)認購方在簽署此認購書後，而在簽署《商品房預售合同》前如要求加名、轉名、減名或更換該物業，必須獲得出售方同意，並需繳付1000元手續費作為行政費用。 其餘由於更改合同所引起的費用概由認購方負責。 (9)認購方委托代理商在買賣該物業時提供以下咨詢性服務：申請按揭咨詢、初審；代辦監證、公證手續；[[房地產法律咨詢]]；個人購房圖則修改；個人投資理財咨詢等。 認購方同意於簽署此認購書時給代理商認購該物業之咨詢費用每套——元。 (10)認購方確保其通信地址及聯繫電話正確無誤。如由於認購方的原因，引致出售方不能聯繫上認購方而產生的任何損失，一概責任由認購方負責(前述地址或電話如 有更改，認購方須以掛號信書面通知出售方、銷售代理人)。 (11)買賣雙方同意仍未簽訂《商品房預售合同》之前，此認購書作為法律有效之合約，在買賣雙方簽訂《商品房預售合同》生效時，此認購書則為《商品房預售合同》 所代替。 (12)本認購書一式三份，具有相同法律效力。 認購方聲明此認購書內所提供的資料全屬真確，及認購方已年滿18歲(如認購方用個人名義購買)。 備註：簽署《房地產預售合同》時請備現金交納稅費。 認購方簽署：_______ 銷售代表：__________ 銷售經辦人：________ 委托代理人簽署：______ 覆核人：__________
商品房認購協議的解釋[2]
《商品房認購協議》的解釋關鍵在於定金的解釋。
我國《擔保法》第八十九條、第九十條、第九十一條規定當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20％。
根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若千問題的解釋》中“關於定金部分的解釋”的有關規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
定金交付後，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同後責任的處理，適用《合同法》的規定。
當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。
因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例，適用定金罰則。當事人約定的定金數額超過主合同標的額20％的，超過的部分，人民法院不予支持。
因不可抗力、意外事故致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關係以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，使用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人迫償。
根據《合同法》第一百一十五條、第一百一十六條的規定，當事人可以依照《擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同的，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
購房者在給付定金的時候，有義務對即將簽訂的主合同內容進行清楚明白的瞭解，而不能簡單地給付定金後，義以合同內容達不成一致要求返還；同樣，法律也給發展商設定了這樣一個義務，即當發展商在收受定金的時候，有義務把即將簽訂的主合同內容清楚明白的告知購房者，而不能簡單地收受定金後，又以購房者拒絕訂立自己單方面擬定的主合同從而拒絕返還定金。一般來說，如果在購房者給付定金的時候，雙方並未就合同主要內容達成一致，事後雙方又不能就合同主要內容達成協議的話，則購房定金通常都應予以返還。
