指數調整法

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指數調整法（index-linked benefit）

　　指數調整法又稱價格指數調整法、物價指數法是根據已掌握的同類資產（最好是同種資產）歷年的價格指數，利用統計預測技術，找出評估對象價格變動方向、趨勢和速度，推算出原購置年代和評估基準日期的價格指數，以這兩個時期價格指數變動比率與資產原值計算重置成本。其基本公式如下：

　　式中：P₁——重置成本；

　　　 　L₁——評估基準日價格指數；

　　　 　L₀——評估對象原購置時間價格指數；

　　　 　P₀——評估對象原值。

　　(1)應用分析

　　指數調整法系按照賬面原值乘以建築調價繫數去估算房屋現行造價的一種方法。它一般適用於群體建築的評估，也可用於單體建築的評估，但評估的可靠性較差。運用該方法進行房屋估價計算有兩個關鍵因素，即賬面原值和採用的調整繫數，只有在賬面原值正確，採用的調整繫數準確的前提下，這樣計算的結果才能準確可靠。在一個群體的房屋建築評估中，由於很多項目賬面值缺乏可靠性，有的調整繫數不准確，應避免使用此法。

　　在不得已的情況必須採用指數調整法進行房屋估價時，應認真審核賬面原值及造價調整指數的正確性，只有在兩個因素相關關係符合評估要求的情況下才能使用此法進行房屋造價計算。

　　(2)計算方法

　　建築調價繫數系由造價調整繫數、前期和其它費用調整繫數以及資金成本綜合調整繫數等部分組成，前者系指在房屋建築建造過程中所耗費的建造成本在不同建造時期的比例關係；後者系指在房屋建築建造過程中建造成本以外所耗費的費用成本在不同建造時期的比例關係以及在不同建造時期資金成本綜合率的比例關係，還有其它方面的調整比例關係暫未考慮。在重置價值評估計算過程中，重置價值的調價繫數應由建築綜合調價繫數來表達，建築綜合調價繫數可以近似地按下列公式計算。

　　C：建築綜合調價繫數;

　　C₁：評估基準日時的造價調整繫數;

　　C_q1：評估基準日時的前期和其它費用繫數;

　　C_z1：評估基準日時的資金成本綜合率;

　　C_q2：原前期和其它費用繫數;

　　C_z2：原資金成本綜合率;

　　J_c：建築重置價值或建築單方重置價值;

　　J_z：建築賬面成本價值或建築賬面單方成本價值。

　　在房屋建築評估中，僅用一個造價調整繫數去進行造價計算是不科學的。例如，北京市某辦公樓，磚混結構，6 層，層高3.0m，磚條形基礎365mm厚磚外牆，240厚磚內牆，鋼窗，包板木門，包門套，水磨石地面，外牆水刷石，內牆噴大白漿，每層設有普通衛生間，水暖電配套齊全，建築面積3058平方米，竣工造價570409元，1985年12月竣工使用，評估基準日為2002年12月，現求評估基準日時的單方重置價值。經測定評估基準日和房屋建造時的造價調整繫數為531%，建造時期的前期和其它費用率為 5.65%，計劃經濟時期的資金成本率應為0;評估基準日時的前期和其它費用率為7.86%，資金成本率為一年期5.49%的一半，即2.745%。則

　　當時的單方成本價=570409/3058=186.53元/m2，

　　建築綜合調價繫數=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)

　　　　　　　　　　=531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00

　　　　　　　　　　= 556.11%

　　評估基準日時的單方重置價值=186.53×556.11%

　　　　　　　　　　　　　　　=998.25元/m2

　　重置價值=1037.31×3058

　　　　　　=3172093.98元

　　在使用造價指數進行房屋造價評估時，應註意造價指數的類別，要選擇相應類別的造價指數去調整，一般情況，造價指數按結構類型劃分可分為鋼筋混凝土框架、鋼筋混凝土排架、磚混、磚木等結構以及其它結構造價調整繫數，構築物可按其相應結構類型調整繫數套用或按其它結構調整繫數套用。還要指出，國家有關部門公佈的物價指數及環比指數、清產核資採用的固定資產調整指數不能使用。因為這些指數綜合範圍太廣，概念含糊，沒有針對性; 還有按建築物用途劃分的造價繫數例如倉庫、醫院、辦公樓、住宅、鍋爐房、車間等用途的造價繫數也不能使用。因為房屋造價與結構構造有關，而與用途無關。另外，建築造價和建築重置價值的含義應區別開來，建築造價增長了，重置價值不一定增長，因為當前期和其它費用率或資金成本率大幅度減少時，建築重置價值有可能還要降低。

　　指數調整法是在資產原始價值的基礎上，按資產評估時的物價水平，換算為現時成本。所以，指數調整法求得的是一種複原重置成本，但指數調整法與重置核演算法又有區別，主要表現在以下兩方面：

　　(1)指數調整法所計算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而僅僅是複原重置成本，而重置核演算法既考慮了價格變動因素，也可進一步考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以評估複原重置成本和更新重置成本兩種價格。

　　(2)指數調整法是建立在不同時期的某一種或某類甚至全部商品的物價變動水平上，而重置核演算法是建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。由於以上差別，兩者計算的結果往往有差距。一般地說，重置核演算法計算的重置成本比較準確，所以應儘可能地採用重置核演算法。但指數調整法在計算時比較簡便，當不具備重置核演算法的條件時，則可採用指數調整法。