市场途径

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市场途径(Market Approach)

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什么是市场途径

  市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。

市场途径的基本前提

  通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:

  1、要有一个活跃的公开市场。

  2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

市场途径的相关因素

  市场途径中涉及到的相关因素主要有参照物和可比指标。

  参照物是运用市场途径的必备条件,没有参照物就没有市场途径,有参照物还要保证参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物的数量。

  运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有:资产的功能;资产的实体特征和质量;市场条件;交易条件。

市场途径的基本程序

  1、选择参照物。

  2、在评估对象与参照物之间选择比较因素。

  3、指标对比、量化差异。

  4、在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。

  5、综合分析确定评估结果。

市场途径的方法

  1、直接比较法

  直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。

  1)现行市价法

  当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

  2)市价折扣法

  市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。

  3)功能价值类比法

  功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。

  4)价格指数法

  价格指数调整法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。

  5)成新率价格调整法

  成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。

  2、类比调整法

  1)市场售价类比法

  市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法。

  2)成本市价法

  成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。

  3)市盈率倍数法

  市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。

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