公租房

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　公租房是指通过租住低价公房保障青年人群和特殊贡献人群住有所居的短期性制度安排，包括租住政府公房和单位公房等方式，其主要包括公房、宿舍等。

　　公租房的主要特征有：

　　①覆盖特殊人群，通常是具有特殊贡献的人群；

　　②可租住的公房由地方政府提供公房或者由用人单位提供；

　　③公房出租属于短期性、过渡性住房保障措施。

　　一般来说，公租房租赁期限最长为5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需要续租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同；承租家庭不符合承租条件暂时不能腾退承租住房的，租赁合同期满后给予2个月过渡期，过渡期内按同类地段类似房屋市场租金收取租金。过渡期届满后承租家庭仍不退出承租住房的，按房屋产权单位规定的标准收取租金，具体在租赁合同中约定，拒不退出行为记入信用档案。

　　承租家庭有下列行为之一的，产权单位可与承租家庭解除租赁合同，收回住房：

　　(1)将承租住房转借、转租的；

　　(2)擅自改变承租住房居住用途的；

　　(3)连续6个月以上未在承租住房内居住的；

　　(4)连续3个月以上未按期交纳租金的；

　　(5)获得其他形式政策性住房保障的；

　　(6)其他违反租赁合同行为。

　　我国住房改革利益非公平分享，进一步导致了社会利益关系恶化，由此，近年在各地形成了一股巨大的改革创新动力。重庆的“公租房”制度建立，就是最有代表性的改革创新。

　　“公租房”即公共租赁房，是以城镇最需要住房居住群体为目标，由政府直接组织修建，按照一定条件出租，并实行只租不售的具有社会福利性质的住房保障制度。从制度功能与制度目标角度分析，“公租房”制度的作用与功能，并没有什么创新之处，现行的廉租房、经济适用房和商品房分类供应制度体系，完全能够解决社会所需要解决的问题。廉租房制度，就是专门为生活在城镇最底层的家庭设置的，具有较高福利性质的保障性住房制度。它以保障基本居住条件和水平为指导思想，奉行只租不售原则。经济适用房制度，是为城镇中低收入家庭设计的，具有一定福利性质的保障性住房制度。它仍然以保障基本居住条件与水平为指导，以实际需要为原则，实行政府回购，不允许进入市场转让盈利。商品房制度是专门为少数有钱人设计的，纯市场性质的住房供应制度，它完全由市场供求关系调整。

　　既然现行的制度设计已经完全能够满足现实社会的需要，为什么还要另起“炉灶”，建立“公租房”制度呢?道理其实很简单：现行的廉租房和经济适用房制度，已经在长达十多年的错误运行中，形成了难以逆转的观念和路径依赖，希望通过修补与校正的办法实难奏效。相反，“公租房”制度一开始就在吸取既有教训的基础上，严格关注制度作用机制的关键点，其制度绩效与难度，显然比对制度进行正本清源要好得多。因此，以重庆“公租房”为代表的住房民生工程，它不仅会成为我国新一轮房改范例，而且可能成为中国特色的住房保障制度模式。要实现这一改革的制度目标，有必要在理论上作制度完善，并在具体运行中注意以下几个方面：

　　1．以公共租赁房制度替代廉租房和经济适用房制度

　　在公租房制度设计上，应全面取代原廉租房和经济适用房保障性住房形式，建立以公租房核心理念为基础的我国保障性住房法律制度。我国已有的住房制度的目标模式，实际上也是借鉴西方国家住房保障制度的结果：有钱人通过商品房市场满足个性化的居住需要；中低收入家庭，由政府为其提供经济适用房(这种房屋在建筑设计和价格上是，有钱的人看不上，很穷的人还买不起)；城镇低收入家庭，由政府为其提供廉租房。廉租房和经济适用房都属于保障性住房，是任何一个国家都有的一项大型国家福利计划，以实现“居者有其屋”的居住保障目标。客观地讲，这项住房制度改革的本身是没有问题的，只不过在长达10年的实施中，因为执行问题使这项本来有效的制度被异化了。由于该项制度已经产生路径依赖，通过纠偏的方式已经不能解决问题，因此，只能由公租房制度替代廉租房和经济适用房制度，建立以公租房核心制度理念为基础的有中国特色的保障性住房法律制度。

　　2．公租房与廉租房和经济适用房的关系

　　公租房属于保障性住房，是任何一个国家都有的住房福利政策的具体表现。公租房奉行“需要就是权利”的社会保障理念，并以是否实际“需要”作为享受或者取消这项保障性权利的唯一依据。一些地方的公租房包括廉租房和经济适用房。公租房的建设标准与条件并不因廉租房或者经济适用房有所差别。所不同的是：廉租房只租不售，而公租房主要是租赁，但5年之后也允许有条件的购买；廉租房享受对象只能是城镇低收入家庭，而公租房供应对象涵盖了廉租房与经济适用房两类社会群体。公租房对城镇低收入困难家庭更加优惠的区别租金政策，既实现了廉租房的制度目标，也避免了过去廉租房“贫民窟”城市病社会问题。公租房制度在允许承租人5年后可以购买的同时，还应规定购买的公租房只限于自己居住，并禁止出租、转让、抵押、赠与、继承等，如果确实不再需要，只能由政府原价回购。这样就可以实现过去经济适用房制度希望实现而又未能实现的制度目标。

　　3．通过公租房制度推动住房观念转变

　　造成目前市场房价过高和住房社会问题，除了社会通常所说的原因之外，还与人们住房消费观念进入误区相关。十年前，几乎所有职工都没有自己拥有产权的房屋。我国从1998年正式取消住宅实物性福利和单位建造职工住宅市场主体资格开始到现在，仅仅不过10年多时间，就要实现我国城镇居民有产权的“居者有其屋”，且不说我国经济水平不允许，即便经济高度发达，短短的10年要建造这么多出来也是没有可能的事情。国家保障“居者有其屋”，并非是有产权保障，通过租赁市场满足居住需要，可以消除一次性购房的经济压力，节约社会资源。有统计数据表明，西方主要发达国家在2000年左右私有住宅和租赁住宅的比例关系，美国为66：34，英国为68：32，德国为44：56，日本为62：38。大都市租赁住房的比重，2000年纽约为69．8％，洛杉矶61．4％，1998年的东京为57．2％，大阪为49．4％。而我国以1998年住房商品化改革为界，1998年自有住房比例北京为20．2％，上海为31．20％，2005年两地分别增加为74．17％和73．33％。另有统计称目前我国城镇住房自有率已超过70％，并且仅仅用了不到十年时间。美国“二战”结束初期(1944～1960)住房自有率增长最快，但从42％到60％却用了15年；从1967年的64％到2008年的67％则用了30年时间。因此，公租房制度可以推动我国住房消费观念的转变，促进房屋租赁市场发育和繁荣。为了有助于实现这一目标，建议政府建造和提供装修好的公租房，并加大对承租人法律保护力度，稳定租赁关系，促进房屋租赁市场繁荣。

　　4．享受公租房对象范围

　　确定公租房对象范围，需要特别弄清保障性住房应当优先保障的社会群体。城镇低收入家庭(特别是符合廉租房条件的家庭)当然应当纳入范围并予以优先考虑。除此之外的“打工族”(包括刚就业的高校毕业生、外来打工者、进城农民工)，也应当纳入范围。即便是刚就业的博士或者进入公务员队伍的研究生，也不能将其排除在公租房范围之外。以保障“居者有其屋”的“实际需要”标准判断，目前最需要给予住房保障的，除了城镇低收入家庭外，就是新生代就业群体。凡是拥有一定工作年限的劳动者，特别是在机关、国企、事业单位工作人员，大都通过我国住房制度改革的优惠售房，或者被异化了的经济适用房政策，解决了基本的居住问题。而新生代就业者，这些获取居住保障的途径已经完全不存在了，他们在就业、生存生活、无积蓄、创业等多重压力下，更需要政府给予关注和获得住房保障。这个群体是一个非常活跃的群体，也有一定的知识和话语能力，从住房保障方面稳定这一群体，对于构建和谐社会具有特别重要的意义。

　　5．享受公租房的标准与条件

　　公租房的保障性和优惠特点，决定了享受该项保障性权利应有严格的标准与条件。报酬高低，无疑应当成为一个核心标准，但是如何确定?是月收入个人2000元、家庭3000元，还是一个更高一些或者更低一些的标准?总之，无论是一个什么标准，都可能在表象上存在不科学、不合理的问题。因为按照2000、3000的标准，会将硕士以上学历的研究生新生代就业群体排除在公租房之外；如果确定再高一些将包括博士新就业群体纳入在内，是否会存在公租房又被“异化”之嫌。为此，建议一方面以月收入个人2000，家庭3000甚至还可以再降低一点确定一个标准；另一方面以高校毕业新就业对象作为享受公租房条件。即只要符合这个条件，就可以享受，并同时规定新就业研究生最长只能享受5年。5年期满，强制退出。此外，我们也不宜太过分地看重标准条件，只要公租房的限制条件严格、退出机制设置科学恰当、执行机制有效，就会大大降低标准高低方面的压力和矛盾。

　　6．由谁建设与供应

　　实事求是地讲，以廉租房、经济适用房和商品房为基本形式的我国现行的住房制度模式，已经完全覆盖了所有的城镇居民，从制度上讲是可以实现“居者有其屋”社会目标的。只是因为政府责任缺位、保障性住房的修建与提供通过市场机制、经济适用房被异化，才导致了目前未能有效实现“居者有其屋”社会目标的问题。廉租房由政府修建和提供，即便是西方自由经济制度国家，也是一个通行的做法，更何况我们社会主义性质国家。当然也有诸如美国等国家通过市场机制路径推动保障性住房的范例，但这些国家的征信体系健全、税收的规范、社会管理水平等都是我们现在不具备的。我国经济适用房不“经济”的核心原因，就是错误地通过市场路径推动。因此，重庆公租房成功关键，应当是政府修建与提供。

　　综上所述，我们可以得出以下结论：

　　一是劳动者利益的公平分享不能单纯从分配领域着手，如此只会事倍功半，应当将之纳入整个社会系统去考虑。解决劳动者利益的公平分享，尤其应将平等就业权及其法制建构置于优先考虑的地位。这不仅缘于就业是劳动者获取劳动报酬的根本性前提，也缘于我国就业形势严峻的现实。健全的平等就业权法制及其切实施行，将会给广大人民群众带来普遍的公平感受。另需特别指出的是，就业问题与社会保障体系犹如天平的两端，若社会保障制度健全、保障水平较高，就业压力则比较小，反之则会使就业矛盾逐步向尖锐化方向发展。

　　二是通过对我国工资制度历史演进的考察，发现我国从低工资模式向高工资模式的转化过程中，历史地形成了退休时间早的群体普遍退休金较低。若认为劳动者是弱势群体，则退休时间早的劳动者更是弱势中的弱势。这显示出他们成为我国改革发展成果分享中的“路人”。从公平角度考虑，应承认他们在高积累、低工资模式下的历史贡献。由于他们退休金基数小，因此应区别退休时间，以退休越早退休金增长的百分比越高、甚至直接确定增长数额为基本规则。

　　三是劳动者利益分享之所以成为现在社会上的热门话题，其根本原因在于人们对公平有了更为强烈的诉求。而劳动者利益分享中最明显的问题就是低端劳动者报酬太低，需要国家从宏观上思考并把握高低端之间的合理比差。低端劳动者是最无话语权的群体，因此未来工资改革尤其应关注他们。2009年以来全国各地最低工资标准的普遍提高并非特别值得庆贺，最低工资制度的法制化、规范化方为根本。

　　由于居高不下的房价收入比，是否公平享受到住房制度改革利益对劳动者个人影响很大。我国曾形成了以“劳动”和“劳动者”为基础的住房分配与住房福利制度体系，现今其仍以单位集资建房、委托代建、定向开发以及团购等形式变相地存在。因此，总结住房制度改革的得失成败，对科学地构建我国房地产市场、富有成效地发挥公租房作用，具有重要价值。