樓麵價

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樓麵價(Floor Price)

　　土地出讓金又可分為地麵價與樓麵價兩種計算方法。

　　樓麵價又稱為樓面地價，是攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。

樓面地價=土地總價格÷建築總面積

　　因為

建築容積率=建築總面積÷土地總面積

　　所以，樓面地價也可以表示為

樓面地價=單位地價÷建築容積率

　　由以上公式可以找到樓面地價、單位地價、建築容積率三者之間的關係。認識樓面地價的作用十分重要。在實際工作和現實生活中最能反應土地價格高低的就是樓面地價，例如有甲、乙兩塊地，甲地的單位地價為1000元／m²，乙地的單位地價為800元／m²，在其他條件相同的前提下，顯然甲地比乙地要貴。此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。但如果甲、乙兩地的單位地價不同，同時建築容積率也不同，除此之外的其他條件都相同，則很難簡單地根據單位地價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低，而應採用樓面地價。甲、乙兩塊土地的單位地價同上例，如果甲、乙兩塊土地的建築容積率分別為4和2，則甲、乙的樓面地價分別為250元／m²、400元／m²，也就是說，每平方米建築面積的成本中，甲地反而比乙地便宜。此時匿得樓面地價意義的買者，通常會購買甲土地而不會購買乙土地。

　　投資者往往以樓麵價來計算投資效益。因為地麵價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。有人認為建高層可攤低地價，實際上並非如此，因為土地出讓金是按建築面積計收的。

• 地麵價
• 土地出讓金