房價理論

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房價理論（House Price Theory）

　　房價理論是揭示房屋價格如何決定的理論。

　　現有的房價理論主要有三種，第一種是房價基本理論，第二種是特征房價理論，第三種是收益房價理論。

　　房價基本理論由華人經濟學家汪林海在其《價格理論》（中國世界圖書出版社，2010）提出。房價基本理論的房價模型如下：

　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　 p=(q/q0)c0

　　其中，p為某房屋價格，q為該房屋質量，q0為城區邊緣房屋質量，c0為城區邊緣房屋生產成本。房屋質量，是指考慮到房屋的大小、裝修、所處地段等所有因素之後，對房屋的整體評價。房價基本理論表示：

　　1、某套房屋的價格，與該套房屋的質量成正比，房屋所處的地段越好、裝修越好，房價越高。

　　2、某套房屋的價格，與城區邊緣（也即城市近郊）的房屋質量成反比，城區邊緣房屋質量越好，城市中的房價越低。如果政府加大城區邊緣的基礎設施建設，甚至把好學校、好醫院、好的商場等全部搬到城區邊緣，導致城區邊緣的居住、教育、醫療條件，比市中心更好，同時通過加大房屋供應量，控制城區邊緣的房價不漲，那麼，城市中心的房價往往會明顯下降。

　　3、某套住房的價格，與城區邊緣的房屋生產成本成正比。由於新房大都位於城區邊緣，如果城區邊緣土地價格大幅上升，將會導致城區邊緣的房屋生產成本大幅上升，也將導致整個城市的房價上升。

　　汪林海給出上述公式的證明過程：由於質量高的房屋價格高，我們假設房屋之間，質量與價格之比相同。我們用p表示某套住房的價格，q表示該套住房的質量，用p0表示城區邊緣住房價格，q0表示城區邊緣住房的質量。從而，我們可得q/p=q0/p0。從而可得p=(q/q0)p0。我們用c0表示城區邊緣住房的生產成本（含地價的生產成本）。根據古典地租理論，劣等地（城區邊緣的土地）上商品（房屋）價格p0等於生產成本c0，從而p0=c0。我們將p0=c0帶入上面的q/p=q0/p0，可得p=(q/q0)c0。

　　房價基本模型能夠很好的解釋房價現象。例如，為什麼同一座城市中，同一個時間點，地段越好的房價越高？因為同一城市同一時間點，城區邊緣的住房質量q0和住房生產成本c0都保持變，此時根據上述房價公式，房價p就受到一個因素-住房本身的質量q的影響，地段越好，住房的質量q就越高，從而房價p就越高。

　　例如，為什麼城市越大，市中心房價越高？這是因為，在住房生產成本c0不變，市中心房屋質量q也不變的情況下，城市越大，意味城區邊緣的住房離市中心越遠，也即城區邊緣住房的質量q0越低。q、c0不變，q0降低時，根據上述房價公式，房屋的價格p將會升高。

　　特征房價理論認為，房屋的價格決定於房屋的大小、裝修、交通、教育等特征。特征房價理論的模型是

　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　 p=f(z1,z2,z3…)

　　其中，p為房價，z1,z2,z3等為房屋的大小、裝修、交通、教育等各種特征。

　　特征房價理論的理論基礎，一般認為是Lancaster教授1966年發表於美國《政治經濟學雜誌》的A New Approach to Consumer Choice一文和Rosen教授1974年發表於美國《政治經濟學雜誌》的Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition一文。特征房價模型被研究者 廣泛使用，例如，Kain and Quigley (1970), Wabe (1971), Evans (1973), Paul Cheshire, et al (1995), Wen Hai-zhen (2005).

　　特征房價理論具有一定的價值，例如，特征房價理論能夠解釋同一座城市、同一個時間點的房價現象。例如，在同一座城市、同一個時間點，裝修越好、地段越好的房屋，其價格往往更高。

　　特征房價理論不能解釋同一座城市城市不同時間的房價。例如，在同一座城市中，具有同樣大小、裝修、地段的房屋，在不同年份可能具有完全不同的價格。例如，北京市中同一地段的同一套房子，2000年的價格和2020年的價格，相差達到20倍之多。這是特征房價理論所不能解釋的。特征房價理論也不能解釋不同城市的房價，例如，在大小、裝修、到市中心距離相同的住房，在不同城市往往具有完全不同的價格。

　　特征房價理論更多的是一個經驗模型，缺乏深厚的理論基礎，從而無法解釋很多常見的房價現象。上述同一城市中同一套住房在不同年份具有不同的價格，可以用上述房價基本理論來解釋。同一城市在不同年份，其城區邊緣住房生產成本c0時不同的，同時，房屋與城區邊緣房屋質量比q/q0也是不同的，從而，同一座城市中的同一套住房，在不同的年份往往具有不同的價格。

　　收益房價理論將房屋視為一種資產，認為房屋資產的價格決定於房屋未來的收益。收益房價理論的房價模型如下

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　p=R1/(1+r)+R2/(1+r)^2+…

　　其中，p 為房價，R1,R2,R3,…為今後第1年、第2年、第3年、…帶來的收益，例如房租收益。由於未來的收益不屬於今天的收益，所以需要折現，例如房租收益。由於未來的收益不屬於今天的收益，所以需要折現， 1/(1+r)，1//(1+r)^2為折現的比率。

　　收益房價理論將房屋視為一種資產，認為房屋資產的價格決定於預期收益的凈現值。這是具有一定的道理和理論基礎的。收益房價理論對房價也具有較強的解釋力。例如，房租越高的房子，其價格往往就越高。

　　上述三種房價理論，房價基本理論的理論基礎最扎實，收益房價理論其次，特征房價理論再次。在解釋現實房價時，房價基本理論的解釋能力最強，收益房價理論其次，特征房價理論最次。但是，這三種房價理論，都具有一定的適用範圍。在分析房價、選購房屋時，需要根據情況來判斷。

　　例如，要分析同一座同一個時間點的房價，那麼，特征房價理論使用起來最方便。雖然此時房價基本理論也能排上用場，但使用特征房價理論更簡單。然而，要解釋不同城市的房價和同一座城市不同時間的房價，就需要用房價基本理論。如果是投資性購房，購房的目的，是為了獲得房屋租金等收益，那麼，收益房價模型則更適合。