房价理论

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房价理论（House Price Theory）

　　房价理论是揭示房屋价格如何决定的理论。

　　现有的房价理论主要有三种，第一种是房价基本理论，第二种是特征房价理论，第三种是收益房价理论。

　　房价基本理论由华人经济学家汪林海在其《价格理论》（中国世界图书出版社，2010）提出。房价基本理论的房价模型如下：

　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　 p=(q/q0)c0

　　其中，p为某房屋价格，q为该房屋质量，q0为城区边缘房屋质量，c0为城区边缘房屋生产成本。房屋质量，是指考虑到房屋的大小、装修、所处地段等所有因素之后，对房屋的整体评价。房价基本理论表示：

　　1、某套房屋的价格，与该套房屋的质量成正比，房屋所处的地段越好、装修越好，房价越高。

　　2、某套房屋的价格，与城区边缘（也即城市近郊）的房屋质量成反比，城区边缘房屋质量越好，城市中的房价越低。如果政府加大城区边缘的基础设施建设，甚至把好学校、好医院、好的商场等全部搬到城区边缘，导致城区边缘的居住、教育、医疗条件，比市中心更好，同时通过加大房屋供应量，控制城区边缘的房价不涨，那么，城市中心的房价往往会明显下降。

　　3、某套住房的价格，与城区边缘的房屋生产成本成正比。由于新房大都位于城区边缘，如果城区边缘土地价格大幅上升，将会导致城区边缘的房屋生产成本大幅上升，也将导致整个城市的房价上升。

　　汪林海给出上述公式的证明过程：由于质量高的房屋价格高，我们假设房屋之间，质量与价格之比相同。我们用p表示某套住房的价格，q表示该套住房的质量，用p0表示城区边缘住房价格，q0表示城区边缘住房的质量。从而，我们可得q/p=q0/p0。从而可得p=(q/q0)p0。我们用c0表示城区边缘住房的生产成本（含地价的生产成本）。根据古典地租理论，劣等地（城区边缘的土地）上商品（房屋）价格p0等于生产成本c0，从而p0=c0。我们将p0=c0带入上面的q/p=q0/p0，可得p=(q/q0)c0。

　　房价基本模型能够很好的解释房价现象。例如，为什么同一座城市中，同一个时间点，地段越好的房价越高？因为同一城市同一时间点，城区边缘的住房质量q0和住房生产成本c0都保持变，此时根据上述房价公式，房价p就受到一个因素-住房本身的质量q的影响，地段越好，住房的质量q就越高，从而房价p就越高。

　　例如，为什么城市越大，市中心房价越高？这是因为，在住房生产成本c0不变，市中心房屋质量q也不变的情况下，城市越大，意味城区边缘的住房离市中心越远，也即城区边缘住房的质量q0越低。q、c0不变，q0降低时，根据上述房价公式，房屋的价格p将会升高。

　　特征房价理论认为，房屋的价格决定于房屋的大小、装修、交通、教育等特征。特征房价理论的模型是

　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　 p=f(z1,z2,z3…)

　　其中，p为房价，z1,z2,z3等为房屋的大小、装修、交通、教育等各种特征。

　　特征房价理论的理论基础，一般认为是Lancaster教授1966年发表于美国《政治经济学杂志》的A New Approach to Consumer Choice一文和Rosen教授1974年发表于美国《政治经济学杂志》的Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition一文。特征房价模型被研究者 广泛使用，例如，Kain and Quigley (1970), Wabe (1971), Evans (1973), Paul Cheshire, et al (1995), Wen Hai-zhen (2005).

　　特征房价理论具有一定的价值，例如，特征房价理论能够解释同一座城市、同一个时间点的房价现象。例如，在同一座城市、同一个时间点，装修越好、地段越好的房屋，其价格往往更高。

　　特征房价理论不能解释同一座城市城市不同时间的房价。例如，在同一座城市中，具有同样大小、装修、地段的房屋，在不同年份可能具有完全不同的价格。例如，北京市中同一地段的同一套房子，2000年的价格和2020年的价格，相差达到20倍之多。这是特征房价理论所不能解释的。特征房价理论也不能解释不同城市的房价，例如，在大小、装修、到市中心距离相同的住房，在不同城市往往具有完全不同的价格。

　　特征房价理论更多的是一个经验模型，缺乏深厚的理论基础，从而无法解释很多常见的房价现象。上述同一城市中同一套住房在不同年份具有不同的价格，可以用上述房价基本理论来解释。同一城市在不同年份，其城区边缘住房生产成本c0时不同的，同时，房屋与城区边缘房屋质量比q/q0也是不同的，从而，同一座城市中的同一套住房，在不同的年份往往具有不同的价格。

　　收益房价理论将房屋视为一种资产，认为房屋资产的价格决定于房屋未来的收益。收益房价理论的房价模型如下

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　p=R1/(1+r)+R2/(1+r)^2+…

　　其中，p 为房价，R1,R2,R3,…为今后第1年、第2年、第3年、…带来的收益，例如房租收益。由于未来的收益不属于今天的收益，所以需要折现，例如房租收益。由于未来的收益不属于今天的收益，所以需要折现， 1/(1+r)，1//(1+r)^2为折现的比率。

　　收益房价理论将房屋视为一种资产，认为房屋资产的价格决定于预期收益的净现值。这是具有一定的道理和理论基础的。收益房价理论对房价也具有较强的解释力。例如，房租越高的房子，其价格往往就越高。

　　上述三种房价理论，房价基本理论的理论基础最扎实，收益房价理论其次，特征房价理论再次。在解释现实房价时，房价基本理论的解释能力最强，收益房价理论其次，特征房价理论最次。但是，这三种房价理论，都具有一定的适用范围。在分析房价、选购房屋时，需要根据情况来判断。

　　例如，要分析同一座同一个时间点的房价，那么，特征房价理论使用起来最方便。虽然此时房价基本理论也能排上用场，但使用特征房价理论更简单。然而，要解释不同城市的房价和同一座城市不同时间的房价，就需要用房价基本理论。如果是投资性购房，购房的目的，是为了获得房屋租金等收益，那么，收益房价模型则更适合。