住宅權益貸款

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住宅權益貸款(Home Equity Loan)

　　住宅權益貸款亦稱次順序抵押貸款(second-lien mortgage)，是指以住宅為抵押的貸款，貸款可以用來買車、醫療和休假等用途。

　　住宅權益貸款的產生是屋主以其已經抵押的房子，再度向銀行抵押貸款。其產生的條件是屋主對於已經抵押的不動產(即其住宅)有充分的權益(equity)，而權益的建立是來自於兩個可能性：其一為屋主在承貸第一順序抵押貸款之後累積的還本；其二為房屋價格大幅上漲。

　　由於美國房價在20世紀70年代之後大幅上漲，導致20世紀80年代之後住宅權益貸款的興起。此外，在1986年的《稅務改革法案》(Tax Reform Act，TRA)中，幾乎取消了所有非住宅抵押貸款型貸款利息的稅賦減免，使得許多民眾將原來的其他貸款轉到住宅權益貸款。山住宅權益貸款的抵押品是不動產，其一向被視為最佳抵押品，因此，利率也較信用卡貸款低，進而促進了市場的成長：下圖顯示出近年來，住宅權益貸款的快速增長。

　　住宅權益貸款既是次順序抵押貸款，其對抵押房屋的求償地位即次子第一順序抵押貸款。

　　一般住宅權益貸款於違約發生時有權發起止贖(foreclosure)，但其求償權(claim)必然在第一順序貸款之後，因此一般住宅權益貸款的風險也高於第一順序的抵押貸款

　　最早運用在屋修繕之上。借款人除了信用良好之外，其仟宅抵押貸款的貸款價值比因累積的還本或房價隨市場增值而降低。讓借款人有足夠的條件申請住宅權益貸款。尤其當貸款利率偏低時。就更有利於住宅權益貸款；當然，利串低也可能造成住宅抵押貸款的借新還舊而提前還款；此時即視重新貸款與住宅權益貸款之間經濟利益的差別。住宅權益貸款通常手續費全免。其發展可由貸款用途所瞭解，根據美國消費金融協會(Consumer Banking Association，CBA)的調查，在1998年只有23%的住宅權益資款是用於修繕房屋的，40%用於債務合併(debt consolidation)，13%沒有特殊目的。其餘：24%的貸款用途分別為購車、教育費用、經商的開支或投資，及較大宗的採購等四大項。漸浙地連信用評級較差價借款人。也受惠於住宅權益貸款的普及，較容易申請到住宅權益資款，共至金融機構提供125%的貸款價值比，來促銷住宅權益貸款。

　　在1988年，業界首度將住宅權益貸款證券化，稱為住宅權益貸款擔保證券(homcequity loans backed securities，HELBS)，其發展至今已有十數年曆史，在這段期間，金融機構發行的住宅權益貸款證券逐漸多樣化，同時因為市場的競爭加劇，使得許多證券化案子開始加入風險較高的二級貸款(sub prime loans)。混入二級貸款使得其證券化市場高度成長，但也帶來複雜性。

　　住宅權益貸款的方式有兩種：定額定期型與迴圈信用額度型(revolving line of credit)。定期定額型住宅權益貸款有特定的起始本金額度，其利率多為固定利率，借款人以一個固定的期間，如10年或15年分期攤還。其作業方式與普通住宅抵押貸款並無不同。迴圈信用額度型住宅權益貸款則是一個信用額度(a line of credit)，屋主在獲得貸款後，即可以在迴圈期間(通常為10年)與信用額度內，隨時支用與償還其額度。銀行一般會定一個還款期間，讓屋主在支用後，定期攤還其支用額度；如果屋主持續地增加其支用，則銀行將於次月提高其攤還額度。當迴圈期滿，進入還本期後就不能再使用信用額度，同時必須按月連本帶利地攤還，而在迴圈期只需支付利息。迴圈信用額度型住宅權益貸款的利率大多是浮動利率，其調整則以某個指標利率為基準。