完全应计法

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完全应计法(Full Accrual Method)

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什么是完全应计法?

  亦称销售法。将销售法运用到房地产收入确认的一种方法。在房地产销售时确认经营收入的方法。

采用完全应计法的条件

  1、试用期满。在房地产经营业务中,企业为招徕客户,可能将此类商品交由客户试用一段时间,在试用期内不满意的,可无条件退回。试用期之长短除了法律规定外,常由经销假企业根据房地产的特性及经营上的需要自行确定。

  2、累积付款充足。当客户的首期付款和继续付款额超过销售价格的一定百分比时,表明客户不打算退货的意图十分明了。该比例一般应超过全部销售价格的10%。

  3、应收账款收回的可能性大。常以企业以往销售同类房地产的经验为依据。

  4、卖方应尽义务基本上已完成。即卖方已基本上完成了在所售房地产上的开发(配套设施)的规定义务。

采用完全应计法需要考虑的因素

  1、产品所有权。要确定销售成立的确切时点,涉及到较复杂的法律问题。从法律上来说,销售是否成立,交易完成,就表明销售已经成立,销货方有权转移,交易完成,就表明销售已经成立,销货方有权取得货款。而所有权什么时候转移往往由交易双方的合同规定。许多企业通常在发出产品,并办理货款托收手续后确认产品销售收入。但这只指一般情况,如果合同对产品所有权转移作了明确规定,那就应从其规定。比如合同规定产品在目的地交割,就不能以发出产品作为销售成立的标志,而应等到产品到达目的地时,才确认产品销售收入。寄售业务是以所有权转移衡量销售成立的典型例子。通常委托与受托双方在协议中规定,委托方将产品发给受托方,受托方在协议中规定,委托方将产品发给受托方,受托方可在规定的期限退回不适销的寄售品,但一旦过了规定的期限,则认为产品已经售出,委托人即确认销售,受托方不能再退回产品。

  2、坏账。采用赊销方式时,贷物交付在前,收款在后,货款有可能收不回来而发生坏账。为此,对赊销的产品销售收入(权限于庆收账款)要采用计提备抵坏账的办法,将可能发生的二账损失在赊销当期作为管理费用确认,同时将应收账款减至估计可以收回的数额。

  3、售后费用。在销售以后还可能发生一些相关的费用和其他一些必要的开支,如企业承诺售后“三包”所产生的费用,按收入实现原则,这些与产品销售收入相关的费用应冲减当期的产品销售收入,否则,就有可能虚增当期的营业收入。有两种方法可以解决这个问题;一是估计并预提与这些产品销售收入相关的费用,计作销售当期的销售费用有关的部分递延至成本费用实际发生的期间。两者比较,后者再为稳健,更符合收入实现原则。但在实务中,则前者使用得更多。

  按第一种方法,估计售后费用时,借记销售费用,贷记预提费用,费用实际发生时,则冲减预提费用;按第二种方法,将与售后费用相关的收入递延,即在会计与售后费用有关的产品销售收入时,借记产品销售收入,贷记递延收入,待费用发生后,再将递延收入转入产品销售收入

  4、销货退回与折让。有销售以后可能发生销货退回销货折让等引起产品销售收入减少的事项。若在销售成立时不考虑这些因素,会导致当期营业收入的虚增。如果销货退回是经常发生的且可以预计,可以单独设置退货准备账户,冲减当期的产品销售收入;否则,就在销货退回实际发生时直接冲闰。销贷折让同样可以专设“销货折让”账户,在利润表作为产品销售收入的减项;如果折让金额小、次数少,可直接记入产品销售收入的借方。

  5、销售折扣。销售折扣包括商业折扣现金折扣。在会计处理上只涉及现金折扣,即按净额法和总额法两种方法进行。前者是按现金折扣后的净额确认销售收入和应收账款;后者是按现金折扣后的净额确认销售收入和应收账款;后者是按现金折扣前的总金额确认销售收入应收账款。从理论上讲,净额法比总额法更合理,因为在发达的市场经济中,顾客得到现金折扣已成为一种普遍现象。然而,在实务中,总额法运用的更普遍,原因之一,是由于净额法需要对每一笔应收账款作详细分析,对已过折扣期的应收账款还要进行调整,加大了会计核算的工作量。

完全应计法的运用

  在应用完全应计法时,由于应收账款的收款周期较长,销售收入和应收财款均应以现值计价,企业在以后各期收取的款项减去应收账款现值的差额,即为未实现利息收入,应在以后各期分期确认为已实现利息收入。由于房地产经营业务发生坏账的机率较大,对坏账损失的处理一般采用备抵法

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