抵押物变现风险

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什么是抵押物变现风险[1]

  抵押物变现风险抵押权人在行使处置抵押房屋时,不能变现,或变现价值很低而给贷款人带来的损失。

抵押物变现风险的原因及防范[2]

  变现是指将资产变为现金以偿还其担保债务的行为,由于以下问题,资产变现时往往形成风险。

  1.抵押物位置不当。抵押房产或土地在较偏远的地段,发展前景看淡,则其很难变现。目前商业银行贷款的相当一部分抵押物属于此种类型。

  2.抵押物非直接交易商品。如在行政划拨用地、协议用地之上兴建的房产,必须先补缴地价,将用地变为商品房用地才能上市交易;村民宅基地上所建的房产,必须通过补缴地价将集体用地变为国有土地,房产才能买卖。变现此类房产,手续复杂,费用繁多,耗时费劲,银行一般只得将房产收回闲置,造成信贷资产沉淀和损失。

  3.抵押物非成品。如以楼花在建工程抵押,一般较难变现而且有可能成为烂尾工程。

  4.变现操作问题。由于现行拍卖法规不完善,拍卖责任不明确,银行抵押物在拍卖过程中常常遇到一些不确定的因素(如非公开、公平的内部交易)而被低值拍卖,使银行部分甚至大部分债权难以实现。

  抵押物拍卖变现,有待相关法规的建立、完善和执法严明,这些非银行所能左右。但“商业银行依法开展业务,不受任何单位和个人的干涉”,因此,银行一般应拒绝位置较差的不动产和不能直接变卖的财产抵押。再者,银行贷款额(包括预计利息等)要尽量少于抵押物净值,避免拍卖偿债。

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参考文献

  1. 谷任,蒋先玲编著.房地产金融.对外经济贸易大学出版社,2008.7.
  2. 范新荣主编.商业银行货款风险分类与风险操作全书 上.中央民族大学出版社,2002.04.
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