房屋实测面积

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　房屋实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核其合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

　　(1)数据采集和图纸变更。

　　房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、公摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计结构上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。

　　(2)技术性原因

　　由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范政策、法规等理解不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

　　房产测绘中所有标准、规范、实施细则或者暂行规定，基本原则都是一致的，但在有些具体问题上不同程度的存在差异。就这些问题在此分析影响房产测绘的预测与实测面积产生的误差，然后对产生的面积差异采取相应的控制措施。

　　1.开发单位对产生面积差异采取相应的措施

　　开发商在办理商品房预售手续后，因市场需求而变更建筑设计方案，应及时到规划部门变更规划核

　　准图纸，通知测绘单位修改，变更预售面积。开发商应及时通知全体业主，公示变更方案，减少日后矛盾。在签订《商品房买卖合同》时应该约定公摊面积增加的处理方式。为了避免面积纠纷的现象，在补充协议中应明确约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个有资质的测量机构对成果重新进行复测，最后以该机构的测量结果为准，如果测量结果在正常的误差范同内，由买受人承担测量费用，如测量结果误差较大，那么由出卖人承担测量费用。

　　2.测绘单位对产生面积差异采取相应的措施

　　测绘单位应该定期对从业人员进行培训，加强预测算作业的质检工作。严格执行国家《房产测量规

　　范》，统一房产测量技术标准，使测绘工作更加科学、规范。还需要掌握房屋产权管理、建设项目审批等相关知识。

　　测绘单位在提高测量与计算中的相关技巧

　　(1)预测图纸资料应检查设计图纸是否盖有设计单位的图审章和全套设计施工蓝图，确保资料的真

　　实有效。在对房屋进行测绘时，应该注意将开发单位提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，应该由开发商作出解释，并且以核准图为准，以减小预测面积和实测面积之间的差异。

　　(2)实测时比照预测资料并且加以充分利用。首先实测单位可以要求开发商提供预测算的成果资料，再依据现有的核准图纸，去实地测量对比，看是否与核准图纸一致，并且做好所有变动的记录。

　　3.施工单位对产生面积差异采取相应的措施

　　施工单位在施工时应该严格按照图纸进行施工，若在施工现场发现与图纸不一致，应该及时通知开

　　发单位，商榷具体的解决办法。当建筑工程项目需要变更施工方案，无论这种要求是开发单位根据以后销售方案需要提出的都应该及时与测绘单位联系，告示变更的具体方案，由测绘单位根据现有的变更后的图纸对该建筑工程项目进行重新测算，出具变更后的成果，重新申领变更后的销售面积。

　　4.房产管理部门对产生面积差异采取相应的措施

　　作为房产管理部门应做到：

　　(1)加强对测绘市场从业队伍的管理，提高房产测绘上岗人员的专业素质和相关的房地产知识，还

　　要具备高度的责任心，严格按照《房产测量规范》和有关法规开展房产测量工作。加强数字技术、计算机技术和网络技术的应用，提高房产测绘的科技含量。

　　(2)建立房产测绘信息系统平台，统一管理，制定房产测绘技术规程和统一的技术标准细则，确立房产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。

　　(3)建立一套完整的预测成果质量评定标准。在房屋竣工实测后，对预测成果的质量情况进行评定，将预测队伍的质量评定结果向社会公布，督促预测队伍不断提高技术水平和预测成果的质量。

　　黄某诉上海某置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案

　　关键词:实测面积　　暂测面积

　　裁判要点:商品房预售中，购房者和房产商就暂测面积与实测面积的差异是否引起价款退补及如何退补而产生的争议时有发生。这种情况下，共用分摊建筑面积的差异实行多退少不补的原则，套内建筑面积发生增减的情形则优先使用房产商与购房者的约定，无约定的则按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，实行有限制的“多退少补”原则。

　　【案情概要及争议焦点】

　　原告：黄某

　　被告：上海某置业发展有限公司

　　2006年5月原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，暂测建筑面积为99．21平方米，其中套内建筑面积83．41平方米，公用分摊建筑面积15．80平方米，每平方米建筑面积单价10978元，房屋总价暂定为1089127元。同时，合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1．按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2．被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3％(包括3％)，不向乙方收取超过部分的房价款等。2007年12月交房时，系争房屋实测面积为105．04平方米，其中套内建筑面积为83．61平方米，公用分摊建筑面积为21．43平方米，为此被告向原告共计收取了房款1121801元。2010年3月4日原告提起本案诉讼。

　　原告诉称，其于2006年4月30日购买上海市浦东新区巨野路61弄10号502室房屋，《上海市商品房预售合同》表明，该房屋建筑面积为99．21平方米，其中套内建筑面积83．4l平方米，公用分摊建筑面积15．80平方米，房屋单价为每平方米人民币(以下币种相同)10978元，总价为1089127元。2007年12月30日交房时，被告以实测面积大于暂测面积为由，要求原告追加32674元的相应款项，否则不予交房。原告为及早入住，支付了该笔款项。原告于2009年3月10日获得该住房的产权证，房产证显示，该房屋建筑面积105．04平方米，其中套内建筑面积83．6l平方米，公用分摊建筑面积21．43平方米。原告认为其只应支付套内面积多出的相应款项，被告多收的30478．40元，应当退还原告，另需支付相应利患。原告请求被告退回原告30478．40元及从2007年12月30日起按银行同期贷款基准利率计算至2010年3月31日的利患。

　　被告辫称，《上海市房地产转让办法》系地方政府规章，不属于《预售合同》第五条约定的法律、法规、规章的范畴，转让办法对建筑面积误差处理等相关内容的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》的规定有矛盾，司法解释效力高于转让办法，且司法解释出台时间晚于转让办法，按照后法优于前法，本案不应适用转让办法的规定。预售合同约定，系争房屋按建筑面积计算房价，并没有区分套内面积和公用分摊面积；公摊面积增加是为小区业主整体利益，原告所实际享受的权益也是增加的，故应支付相应房款；交房之前被告已书面通知原告说明面积增加应补交相应房款，原告同意并补交了房款，合同已经履行完毕，不应再诉讼；原告主张利息也无依据。

　　争议焦点：

　　1．实测面积与暂测面积不一致时的如何处理?

　　2．本案中转让办法、《商品房销售管理办法》与司法解释应如何适用?

　　3．被告退还公摊面积补差款，原告是否构成不当得利?

　　【裁判理由】

　　法院经审理认为，系争房屋实测公用分摊面积增加，根据《预售合同》第五条的约定，关于公摊面积增加应首先适用《上海市房地产转让办法》第四十四条的规定，原告主张被告返还因公摊面积增加而收取的房款，合法有据，应予支持。预售合同第五条明确约定，房屋暂测建筑面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按下列约定处理：1．按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2．甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过3．00％(包括3．00％)，不向乙方收取超过部分的房价款。《上海市房地产转让办法》属地方政府规章，应属预售合同第五条约定中的规章范畴。可见预售合同在特别告知部分对该转让办法的相关规定已予以明示，虽然该特别告知本身并非当事人约定的合同条款，但其刊载于预售合同的醒目位置，合同双方均知晓其具体内容。司法解释及《商品房销售管理办法》规定了开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房预售合同约定面积不符时房屋价款的处理方式，但未规定公摊面积发生误差时的处理方式，而《上海市房地产转让办法》第四十四条对此予以明确规定，故三者在此问题上的规定并不矛盾。本案系争房屋系公用分摊面积增加的情况，司法解释和《商品房销售管理办法》无明确规定，故应适用《上海市房地产转让办法》的规定，即“因按照本办法第二十七条第二款规定分摊面积共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”。本案中被告退还公摊面积补差款，原告并不构成不当得利，理由在于：首先，从购房者对房屋实际使用的角度来看，公摊面积增加、套内面积减少，降低了房屋的实际使用率，如果要求购房者按增加面积多支付房款，无疑是增加购房者的负担，不符合公平原则。其次，影响二手房价格的因素很多，房屋的建筑面积只是一个参考，因此认为购房者将房屋转售他人时，会就增加的公摊面积部分获取不当得利的说法也不能成立。第三，在商品房的整个建造、销售过程中，相比开发商而言，购房者对建筑面积是无法控制的，因此将面积误差造成的经济风险交由购房者承担并不合理，而将这一风险交由开发商承担，可以促使其不断改进施工技术，尽力做到实际施工与设计图纸一致，提高建筑水平，显然更为合理。第四，本案系公用分摊面积增加引起实测建筑面积增加，如前所述转让办法对此有特别规定，根据预售合同第五条约定应首先适用《上海市房地产转让办法》第四十四条的规定，原告要求被告退还不应收取的公摊面积补差款具有合同依据和法律依据，不属不当得利。

　　综上，法院判决如下：被告上海某置业发展有限公司返还原告黄某房款30478．02元及利息。

　　【裁判标准】

　　在商品房预售合同纠纷案件中，面积纠纷是双方争议的热点之一，因其直接关系到购房者的经济利益，因而是购房者反响较大、十分关注的问题。当因实测面积与暂测面积不一致时而引起纠纷时，首先应看双方合同中对此有无约定。若有则从约定，若无，主要的法律依据则系住建部《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。审理中应严格厘清销售面积、套内面积和公用分摊面积各名词的概念。另外，即便购房者签署了《房屋交接书》、《交接确认书》，这也仅是确认房产商履行了交付房屋的义务，只是对逾期交房责任的放弃追究，但不表明业主对房产商的其他违约责任放弃追究。

　　【裁判依据或参考】

　　1．《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3％以内(含3％)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　(二)面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　★参考依据

　　(1)《商品房销售管理办法》

　　第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　(2)《上海市房地产转让办法》

　　第四十四条预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：

　　(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。

　　(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。

　　(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。

　　(3)《上海市关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知》

　　房产商与购房者签订的商品房预售合同必须明确载明房屋建筑面积(即总面积)、套内建筑面积、共用部位分摊的建筑面积；预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理；共用分摊建筑面积误差比在0．8％以内(包括0．8％)，预售合同约定的转让总价格不变；面积误差比超出0．8％的，实测面积大的，购房者也不承担超出部分的房价款；实测面积小的，房产商应退还超出部分的房价款。对套内建筑面积的增减，根据“按实结算”的原则处理；商品房预售合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的不一致时，仍按以上规定处理；预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；房屋建筑面积减少的，房产商应退还多收的房价款，但和他另有约定的，从其约定。