房屋估值

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　　房屋估值亦称房产估值，是指根据房屋的结构、标准、用料、面积、新旧程度等因素对房屋价值的估算。

　　房屋估值的基本公式为：

　　房屋价值(净值)=每平方米房屋重置价值×建筑面积×新旧程度百分率。

　　房屋估值计价是实行房产经营，进行经济核算的前提条件和基础。根据等价交换的原则，房产的调入或调出都必须计算其价值。房管部门经营的房产是国家的投资，经营效果好坏，主要反映在经营期间，所经营房产的价值是增殖了还是减值了。房产经营管理的根本任务，就是要在流通过程中，一方面交出房屋的使用权，满足人民居住生活的需要；另一方面要实现房屋价值，得到物质补偿，实现价值增殖。在商品经济条件下，房屋是商品，住宅实行商品化，房屋估值就显得更为重要。

　　首先，房屋估值计价是计提折旧和大修理基金的基础。房屋折旧是房屋在经营过程中所损耗的价值。这部分价值要从逐年所收取的租盂中收回．用专项基金项目(更新改造基金)存储起来，到了房屋使用年限以后用来更新改造旧房。房屋折旧是用房屋价值乘以折旧率求得的，因此，房产估值就成为计提折旧的基础。同样．大修理基金也是用房屋价值乘以大修理基金提存率求得的，所以，房产估值又成为计提大修理的基础。

　　其次，房产估值计价是计算租金的基础。构成房屋租金的主要因素是折旧费、修缮费、管理费等等，这些费用的计算主要是依据所估算的房屋价值。租金标准是否能够达到以租养房的水平，要根据实际经营结果、核算盈亏来验证。要进行经济核算，就必须对房屋进行正确地估值。只有对房屋进行正确地估值，才能为测算租金标准提供准确的数据。

　　最后，房屋估值是确定房屋销售价格标准的重要依据：出售新建房屋的主要依据是造价，而出售旧房的主要依据就是房屋估值。房屋估值过高，可能会卖不出去：而房屋估值过低，又可能亏损太重。当前，在我国房改过程中，将旧公房出售给个人住用，巳成为一种重要的房改模式，这项改革的成败、利弊与房屋估值的高低，关系极为密切。