地铁上盖

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　地铁上盖是以地铁为核心，在其上部空间建设地铁配套设施，进行商业、办公、住宅等多层次开发建设。以轨道交通为先导促进城市发展，围绕地铁为城市提供配套服务。

　　上盖物业开发能实现四大收益，包括变现地价、实现地价收入；创造开发收益；获取物业和土地的增值收益；涵养客流、增加运营收益。上述收益均可归于地铁公司，并用于再建新的地铁项目。^[1]

　　政府以地铁建设前的土地价格将土地出售给地铁公司，地铁修造完成后，周边物业升值很大部分就归于地铁公司。早期的地铁上盖的基本形式是在地铁出口附近建设大的综合体，包括地面的交通转运枢纽，裙楼中的商业物业和高层的住宅。在建造中既注重利用地铁出口带来的巨大人群与商业结合，给商家带来高回报，通过便利的出行来提升住宅价值，又注重将地铁出口的人群繁杂以及商业商务区的开放性与住宅部分的私密要求进行合理的衔接过渡，避免造成干扰。地铁公司通过出售住宅物业获得短期较多的地铁建设发展资金，通过持有商业物业获得出租回报带来稳定的收益。^[2]

　　房地产已经进入白银时代，大量新兴房地产需求并未得到满足，房地产发展仍存在巨大空间。

　　“农民工市民化”将带来庞大的居住及配套需求。今后十年，中国城市还将新增1.7亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但发达城市周边市镇却为他们提供了在城市圈內定居的可能。

　　轨道交通发展空间巨大。人口向城市经济圈聚集也是发达国家城市化第二阶段的主要方向，而轨道交通是连结城市圈的纽带。城市圈发展将给轨道交通及上盖、周边物业带来巨大的发展机会。快速、安全、准时的地铁组成地下经脉系统，带来的人潮、商机、资金流动带动区域发展和沿线土地溢价，“地铁上盖物业”应运而生。在国际上，地铁上盖物业不仅能缓解城市交通，还能够拉动城市经济的快速发展，提升城市整体竞争力。^[3]

　　这种模式既可以提高土地使用效率、缓解日趋紧张的城市土地资源，又能够密切轨道交通与上盖物业联系，使出行更加便捷，为地铁增加客流。开发地铁上盖物业可以让地铁企业形成造血机制，走良性发展和可持续发展道路。

　　城市经济圈是城市化第二阶段的核心内容，而轨道交通网络作为连结城市圈的重要纽带，在城市经济圈的形成中扮演核心角色。“轨道交通+物业”模式不仅对城市发展大有好处，对促进轨道交通和房地产两大产业转型升级也有重要意义。^[4]

　　对地铁公司来讲，“轨道交通+物业”模式可以提高企业盈利能力。除了上盖物业开发的利润外，这一模式还能增加地铁客流量，从而增加企业收入。而盈利能力增强后，将更好保障地铁公司加强地铁维护保养，提高运营服务质量，树立企业品牌。

• 地铁物业