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股地拉扯

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什麼是股地拉扯

  股市與樓市的聯動,被稱為 “股地拉扯”。即地價賭股價會上漲,股價賭地價會上漲,整體來講是資本市場與房地產商共賭未來房價會不斷上漲。具體流程是:房地產商紛紛上市,到股市圈錢,隨後到處圈地,造成地價不斷上漲,然後不斷在金融市場增發新股繼續融資,而高價圈來的地也直接反映在企業的市值上,形成“良性互動”;到了終端市場,高地價“暗示”並推動現售房價的上漲。上市房產企業便成了大贏家。

  比如在香港,“股地拉扯”一方面使得企業利用金融標桿效應,很快形成了一些雄心勃勃的華人企業如長實、新鴻基、恆基、恆隆等。而在亞洲金融風暴之前,香港恆生指數從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點,漲幅高達89.5%。在日本,在日元升值後的三四年裡,日本股票價格房地產價格分別上漲了81%和177%,東京和大阪核心商業地區的房地產價格飆升800%。

股地拉扯解析

  去年以來,隨著國內股市的興旺房地產開發商融資上有了更大的迴旋餘地。沒有上市的公司急著上市,如世茂房地產綠地集團去年在香港上市;已上市的房地產公司,則頻繁地通過增發、配股等方式進行再融資。據有關統計,今年以來,國內房地產上市公司通過再融資已經合計融資超過1100億元。自滬深股市成立以來,還沒有哪個行業像房地產這樣,如此短時間內融得如此多資金。

  大規模融資的結果是,地價越拍越高,土地囤積越來越多,房地產股價也迅速拉高。據不完全統計,可以發現地產巨頭們的“圈地運動”十分驚人:8月 24日,南京蘇寧房地產以44.04億元拍得上海南京路東端地塊,樓面單價高達6.69萬元/平方米,成為國內單價最貴的“地王”。7月,北辰實業等以92億元的天價競得長沙新河三角洲地塊,創下國內單宗土地拍賣總價最高的紀錄;7月12日,萬科在廣東東莞競得一地,單位樓面地價超1.5萬元,不僅刷新廣東全省“地王”紀錄,更高出當地現售商品房均價1倍,開“麵粉貴過麵包”之先河。

  房地產上市公司中期業績報告顯示,截止到7月31日,保利地產的土地儲備增加到1007萬平方米,萬科則超過2000萬平方米。碧桂園土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米,成為全國土地儲備最多的地產公司。按目前企業的年開發量計算,在不新購土地的情況下,一些企業儲備用地足供連續開發兩三年,多的可達四五年,甚至土地儲備量更可供開發六七年的企業也不鮮見。

  如此頻繁的融資與當前資本市場的火熱不無關係。目前,國內市場已經形成了清晰的“房、地、股”聯動的關係:“土地儲備”愈多,股市估值就越高,從股市圈錢就愈多;而低成本融資愈多,買地衝動愈烈、手筆愈大。

股地拉扯的形成

  股市與樓市的聯動,在香港和日本都有過類似的先例,這被稱為 “股地拉扯”。在香港,“股地拉扯” 一方面使得企業利用金融標桿效應,很快形成了一些雄心勃勃的華人企業如長實、新鴻基、恆基、恆隆等。而在亞洲金融風暴之前,香港恆生指數從1995年初的 6967點猛升到1996年底的13203點,漲幅高達89.5%。在日本,在日元升值後的三四年裡,日本股票價格和房地產價格分別上漲了81%和 177%,東京和大阪核心商業地區的房地產價格飆升800%。

  在中國內地市場,也有局部市場的房價上漲已類似香港的情況。據仲量聯行測算,亞洲金融危機之前,香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰 (1984年1月到1997年7月),而深圳用不到5年的時間(2003-2007年)就完成同等幅度的上漲(從2003年的5360元/平方米到 2007年5月14223元/平方米)。因此,內地樓市的風險問題已經極為現實。中國的房地產的市場化進程只有十年的時間,中國還沒有經歷過一次真正像樣的地產暴跌現象。

  當前中國房地產市場,不少所謂“權威人士”常用著極其離譜的數據論證“房地產沒有泡沫”的言論,並得到部分專家和政府官員的公開支持。然而事實是,亞洲金融危機之前,香港住宅的售價上升了3倍達到頂峰,用時14年,而深圳用不到5年就完成同等漲幅,北京上海則用了不到三年完成同等漲幅,在過去的兩個月,多個中心城市房價成倍飆升。中國房地產市場化進程只有十年時間,房價卻翻了三倍,中國內地樓市的風險問題已經極為現實。

  可以說,上市公司在樓市和股市中實現了雙豐收,高價獲取的土地直接在股市上實現了套現(不再通過開盤套現),地產大鱷在不成熟的金融市場上實現數百億甚至千億資產的增值,土地儲備只不過是為股東權益的套現,至於未來,如果房價上漲自然皆大歡喜,一旦房價下跌,風險就轉嫁給股民。

  在低利率、人民幣升值等多種因素下,國內股市與房地產市場相互聯動,已經形成“股地拉扯”的局面。這種系統性的“泡沫”,在政策力度上對政策制定者形成投鼠忌器的效果。除非來一次傷筋動骨的大調整,否則“股地拉扯”的局面難以改變。

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