收益乘數法

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　　收益乘數法將評估對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。

　　對應著不同種類的年收益，收益乘數具體有毛租金乘數(gross rent multiplier，GRM)、潛在毛收入乘數(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(netincomemultiplier，NIM)。相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

　　毛租金乘數法是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數轉換為價值的方法，即：

　　房地產價值＝毛租金×毛租金乘數

　　毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即：

　　毛租金乘數=價格/毛租金

　　毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”。當採用月租金轉換為價值時要採用通過月租金與價格的關係求得的毛租金乘數；當採用年租金轉換為價值時，要採用通過年租金與價格的關係求得的毛租金乘數。

　　毛租金乘數法的優點

　　毛租金乘數法有下列優點：

　　①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料；

　　②由於在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值；

　　③避免了由於多層次測算可能產生的各種誤差的累計。毛租金乘數法的缺點如下：①忽略了房地產租金以外的收入；②忽略了不同房地產的空置率和運營費用的差異。

　　毛租金乘數法的用途

　　該方法一般用於土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。但由於它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。

　　潛在毛收人乘數法是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數轉換為價值的方法，即：

　　潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即：

　　與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產的空置率和運營費用的差異。總的來說，該方法也比較粗糙，適用於估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

　　有效毛收入乘數法是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數轉換為價值的方法，即：

　　有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即：

　　有效毛收入乘數法的優點

　　有效毛收入乘數法的優點是，不僅考慮了房地產租金以外的收入，還考慮了房地產的空置率。因此，當估價對象與可比實例房地產的空置率有較大差異，而且這種差異預計還將繼續下去時，則使用有效毛收入乘數比使用潛在毛收入乘數更為合適。因為投資者在估算房地產價值時，是會考慮空置率的差異的。該方法的缺點是沒有考慮運營費用的差異，因而也只用於做粗略的估價。

　　凈收益乘數法是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數轉換為價值的方法，即：

　　凈收益乘數是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數，即：

　　凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。

　　由於凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關係，通常很少直接採用凈收益乘數法形式，而採用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即：