後開發時代

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　　地產“後開發時代”這個說法，在2021年甚至更早的時候就有人提出來了，比如萬通的創始人馮侖在2021年的一個論壇上就明確說了：房地產的開發時代在2019年就結束了，行業進入了“後開發時代”。以前行業的核心競爭力是規模、成本、速度，在“後開發時代”，競爭力重點是運營和管理...^[1]

　　“後開發時代”，政策調控主要是滿足剛需、遏制過度投機的差別化調控。在堅持“房住不炒”底線的同時，穩定市場、穩定房價、穩定預期成為各地的工作重心，各項因城施策措施紛紛出台。

　　據不完全統計，2022年以來，房地產調控政策發佈次數已超580次。從降利率、降首付比例、提升公積金貸款額度，到支持人才落戶、多孩家庭購房，再到多個城市限購、限售、限貸政策的放鬆，均是以滿足剛需和改善性住房需求為核心，房地產市場的政策空前寬鬆，並且這個趨勢還將延續。

　　當前，我國常住人口城鎮化率已經達到64%，96.86%的城鎮家庭都已經有了房子，戶均超過1.5套，這意味著市場供需關係發生了很大轉變，由賣方市場轉為買方市場，市場容量也隨之出現明顯下降。

　　據克而瑞的數據顯示，2021年是我國房地產市場的歷史高點，商品房銷售的總額達到18萬億元。而未來整個市場的整體降速大概在20-30%左右，市場會在10萬億元左右的規模中持續很長的時間，而且下行的趨勢會非常明顯。

　　2022年以來，經濟下行、疫情反覆、融資難與債務到期等接踵而至，讓房地產企業面臨內外交困的局面，據統計，在已經發佈2022年中期業績的上市房企中，超七成房企凈利潤下滑。

　　預計未來房企的業績表現還將出現進一步分化，行業集中度將顯著提升，頭部企業仍能保持利潤的增長，出險房企則會黯然出局。

　　從目前的表現來看，保利、中海、華潤、招商等央企全面發力，萬科、龍湖等民企優秀代表正逐步站穩腳跟，而恆大、融創等則集體失語……...

　　業內專家認為，雖然地產行業信心的恢復仍需時間，但今後很長一段時間仍然會是一個體量超10萬億規模的市場，活下來的企業將會有更大的機會。