动迁房买卖

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　　动迁房买卖由于动迁房（所谓动迁房又称动拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋）安置的对象是特定的动拆迁安置人，除受相关法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方性政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

　　根据合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同可认定为无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　而动迁房买卖的合同并不存在上述情形，因此属有效民事行为。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

　　《物权法》也将债权和物权进行分开处理，即依法订立的合同，不因为物权不转移而变成无效合同。因此，拆迁房的买卖合同是有效的，只要签订完整、详细、具有可操作性的合同，完全可以保障交易双方的权利。因此，可以说签订一份有效、具有可操作性的拆迁安置房买卖协议是买卖双方（主要是买房人）保护自己权利的关键。

　　动拆迁房买卖存在很长的时间周期，因而蕴涵了极大法律风险。司法实践中这种类型的纠纷案例不胜枚举，且呈逐年递增趋势。而其法律风险，主要是在买受人一方。一般情况下，动拆迁房买卖双方在签订买卖合同后，卖家都会要求买家支付全部或者绝大部分房价款，而买受人在支付了巨额房款后却并不能及时取得房屋所有权人资格。双方虽然签订房屋买卖合同，但根据物权公示公信原则，卖方在法律上讲依然是不折不扣的房屋所有权人，这样买受人就会置于高法律风险地位。事实上一旦风险发生有可能导致买受人房财两空。

　　甲方：

　　乙方：

　　甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。

　　一、甲方已经签署了一份动迁补偿协议（以下简称协议），根据该协议，甲方将2007年月日获得动迁房一套。甲方是动迁协议规定的该动迁房及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)的权利人。

　　该房地产具体状况如下(如果本款所表述的房地产之条件与实际情况不符或者不详尽，以该协议的记载内容为准，且双方同意不再另行签订补充协议予以变更或者确认)：

　　1、 坐落

　　2、 房屋类型 结构

　　3、 房屋平面图和四至范围

　　4、 土地使用权

　　5、 室内装修情况

　　6、 随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)

　　7、 是否已经设立抵押 抵押权人

　　8、 是否已经设立租赁

　　9、 协议约定的交房日

　　在本合同有效期间，甲方不得设立任何抵押、其他租赁关系，也不得迁入任何户口。

　　二、甲方同意自房地产交付入住之日起，将房地产租赁给乙方使用。租期20年。租赁期间届满，乙方有权要求依照原租赁合同的条件续订租赁合同，甲方应当签订。依次类推。

　　自甲方获得房地产产权证，并且该房地产根据国家或者地方的动迁房政策，可以依法转让登记之日起，甲方应当将房地产转让给乙方(租赁合同相应自然终止)。甲方应当自可以转让之日三个工作日内，和乙方签订《上海市房地产买卖合同》(或者当时房地交易主管机关推荐的示范文本)，并在此期间内和乙方一起赴房地产所在的房地产交易中心(或者当时有权的类似组织)办理房地产产权过户手续。

　　根据第二条第二款签订的买卖合同应当不违反本合同所述的交易条件;买卖合同约定不明确的，本合同所述的交易条件构成买卖合同的一部分。

　　双方可以另行签署租赁合同，租赁合同应当不违反本合同所述的交易条件;没有另行签署租赁合同或者租赁合同约定不明确的，本合同所述的交易条件构成租赁合同或者租赁合同的一部分。

　　任何一方都不得主张不合理的买卖、租赁条件。如果任何一方主张的条件，在当时国家主管机关推荐的买卖、租赁示范文本(如果有)上没有示范条款的约定的，或者属于空白可以自由约定的，而另外一方在本合同约定的期限内无法同意的，视为该方的主张不合理;双方应当对该条件不再进行讨论，也不做约定(双方可以约定“未尽事宜，依法处理”);任何一方不得以此为由不履行本合同。

　　三、 本合同所述的交易，总价款为人民币元整，另加第二款所述款项。

　　1、 乙方应当，自本合同签订之日起三日内，支付人民币万元整给甲方。

　　2、 乙方应当，自甲方将房地产交付乙方租赁使用之日起三日内，支付人民币万元整给甲方。

　　3、 乙方应当，自房地产产权过户给乙方之日起三日内，支付人民币万元整给甲方。

　　乙方在支付本条第一款所述第3期价款时，乙方应当支付如下款项给甲方，其计算方式如下：

　　(人民币万元)X(自交付租赁使用之日起至房地产产权过户之日所跨的时间)X (同期人民银行同期定期存款利率)

　　四、无论在租赁期还是房地产转让时，应当由甲方支付给有关国家、公司、其他组织的维修基金、电话初装费、煤气初装费、有线电视开通费等均已包括在本合同所述价款之内，由甲方自行支付，不再与乙方另行结算;但是，

　　1、租赁期间，水、电、煤、电话的使用费由乙方承担，甲方应当提供缴纳费用的便利;

　　2、房地产转让时，甲方双方应当共同完成以上各项的更名手续，更名费用由乙方承担。

　　五、无论在租赁期还是房地产转让时，该房地产内的附属设施、设备以及装修的价格均以包含在本合同价款之内，并由该房地产转让之时一并转让给乙方。

　　六、甲方承诺户口

　　七、自房地产交付给甲方入住使用之日起，甲方没有将房地产交付乙方使用的，从交付给甲方之日起第15天起，乙方有权选择：

　　要求甲方支付本合同第三条所述房价款(扣除第三条第二款所述价款)的10%作为违约金，并解除合同;或者

　　要求继续履行合同，甲方每迟延一日(从房地产交付给甲方之日起计算)，应当支付100元作为违约金。

　　在房地产交付给甲方入住使用之日起，在甲方通知到乙方，但是乙方没有租赁房地产的，从通知到乙方第15天起，甲方有权选择：

　　要求乙方支付本合同第三条所述房价款(扣除第三条第二款所述价款)的10%作为违约金，并解除合同;或者，

　　要求继续履行合同，乙方每迟延一日(从甲方通知到乙方之日起计算)，应当支付100元作为违约金。

　　乙方开始租赁使用之后，甲方单方解除租赁关系，或者拒不签订房屋买卖合同、或者拒不办理房地产过户手续的，乙方有权选择：

　　要求甲方返还已经支付的所有款项，并且支付本合同第三条所述房价款(扣除第三条第二款所述价款)的20%作为违约金，甲方无权主张任何租金;或者

　　要求继续履行合同，并赔偿乙方因此导致的损失。

　　乙方开始租赁使用之后，乙方单方解除租赁关系，或者拒不签订房屋买卖合同，或者拒不办理房地产过户手续的，甲方有权选择：

　　要求乙方支付本合同第三条所述房价款(扣除第三条第二款所述价款)的20%作为违约金，乙方已经支付的款项，在扣除同期市场合理租金之后予以返还;或者

　　要求继续履行合同，并赔偿乙方因此导致的损失。

　　八、合同可分

　　九、诉讼

　　十、本合同系双方在平等自愿的基础上经过充分协商达成的一致意见，任何一方在未征得其他方同意的前提下不得擅自变更本协议内容。

　　由于本合同签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，而且本合同履行期限较长，双方确认对此情况有充分认识。双方对各自的权利、义务清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。如任何一方违反本合同，另外一方有权按本合同约定索赔。