住房过滤

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　　住房过滤是指在市场经济条件下，首先是为较高收入的阶层建造住房，随着时间推移，住房质量老化，质量下降，老的房子价格降低；同时新建的住房供应量增大，于是有较高收入的家庭为了追求更好的居住环境，会放弃现有的旧房子，购买新房子，而较低收入的家庭能够继续使用旧房子的过程。由于住房商品有耐久性和异质性，使住房在动态市场中形成过滤。在市场经济国家，住房过滤现象是常见现象。

　　20世纪20年代，伯吉斯(E．W．Burgess)观察了美国芝加哥市的城市住宅布局后提出了过滤理论。提出城市地域由内向外发展“同心圆式结构体系”，由内而外依次分为中心商务区、过渡带、工人居住区、高级住宅区、通勤居住区，主要用于从住宅区位经济格局的角度，分析住宅空间分布的特点。可以说20世纪60年代之前，人们对过滤原理的理解还是模糊的，直到1960年劳瑞(Lowry)对过滤现象做了更加深入的解释之后，过滤现象才有了更为清晰的表述。他认为过滤的主体是住房而非各收入阶层，过滤产生的原因在于住房生命周期内价值的变化，即随着住房的老化，房屋的价值下降，高收入阶层就会去新建房屋，而旧的房屋就过滤给了低收入家庭。

　　后斯文尼(1974)根据前人的研究又首次建立了一个较为成功的住房过滤模型，这个经典模型也成为后来研究住房市场过滤机理的一个重要基础。斯文尼通过模型研究表明：(1)如果政府为同时减少低档住房数量并降低中低收人家庭的房价以提高可支付能力，则政府必须对特定家庭进行补贴或依赖居民收入结构发生改变。(2)政府对特定收入家庭补贴会对没有接受补贴的家庭产生不利影响；(3)对开发商的建造补贴并不能降低房租水平，但可以通过其他新建计划在整个住房市场内降低房租。

　　接着，1975年，Ohls对如何制定低收入阶层的住房政策进行了大量研究，在斯文尼模型的基础上建立了一个一般均衡住房市场的过滤模型。该模型假设住房市场是一个完全竞争市场，指出开发商之间达到竞争均衡的必要条件是开发商的利润最大化。研究表明，通过对中低收人家庭提供住房补贴，从政府成本的角度衡量，会比政府直接为低收入者新建住房更有效，更节省。

　　需要指出的是，住宅市场过滤理论首先有赖于完备的住宅市场，住宅的商品化是过滤的基础。住房商品化就要求住房作为商品，按照市场经济规律的要求组织生产，通过市场交易而成为生活消费品。其次，住宅市场中住宅是非同质的，住宅市场的过滤模型是以住房市场中住房的非同质性为前提的。

• 郭士征主编,社会保障学,上海财经大学出版社,2009.11,第379页