物業設備維修管理

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　　物業設備維修管理是指對設備維修活動所從事的計劃、組織與控制。其內容包括日常保養、設備檢查和計劃修理等。

　　1.日常保養

　　設備的日常保養是一種養護性質的工作。其目的在於及時處理在運轉使用過程中由於技術狀態的發展變化而引起的大量常見的問題，隨時改善設備的使用條件與狀況，保證設備正常運行，延長設備使用壽命。設備日常維護保養的主要內容是設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐、安全等工作。同時對於不同類型的物業設備，應視其技術特點、使用條件等的不同，分類、分片採取有重點的保養措施口例如，對供暖設備必須加強冬季之前的檢查、維護工作；對水箱之類的設備一般要在規定期限內清洗，以防出現水質腐臭、阻塞等現象。

　　2.設備檢查

　　設備檢查是對設備的運行情況、工作精確度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環節。通過檢查，及時查明和消除設備的隱患，針對發現的問題，擬定改進工作的措施，有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質量和縮短維修時間。按照時間間隔，設備的檢查也可分為日常檢查和定期檢查。日常檢查即每日檢查和交接班檢查，並同設備的維護保養相結合，主要由操作人員實施，定期檢查是同設備修理相結合，按計劃日程表由專業檢修人員實施的檢查。

　　3.計劃修理

　　設備的計劃修理是以設備的磨損規律(圖1)和故障規律(圖2)為依據的。

　　設備物質磨損的產生大體上有兩類原因，即在設備運轉過程中的使用損耗和自然力作用的腐蝕、老化口設備的磨損大致可分為三個階段。

　　(1)初期磨損階段。初期磨損主要是由於設備內部相對運動的零件錶面的微觀幾何形狀(如粗糙度)在受力的情況下迅速磨損，以及不同形狀零件的抱合作用所發生的磨損。這一階段的磨損速度較快，但時間較短。

　　(2)正常磨損階段。這一階段磨損速度較平穩，磨損量的增值緩慢口這是設備的最佳技術狀態時期，其功能與效用的發揮最正常。

　　(3)劇烈磨損階段口進入這一階段零件的正常磨損被破壞，磨損量急劇增加，設備的性能、精確度迅速降低。若不及時修理，就會發生事故。

　　設備的磨損是客觀必然的，而針對不同階段的磨損分別採取有效措施，就有可能延長其使用壽命，保證其經常處於良好的技術狀態。一般來講，在設備的正常磨損階段，必須註意設備的合理使用、安全操作，以及做好設備的維修保養，儘可能延長設備的最佳技術狀態的延續時間；加強對設備的日常檢查，掌握設備磨損的發展狀況，在進人劇烈磨損階段之前，及時進行修理，防止出現停機故障和嚴重事故；瞭解各類零件的磨損規律，準確掌握其使用期限，進行預防性的計劃修理，由此保證整個設備的正常運行。

　　同時，設備故障的發生也有一定的規律性。設備故障的發展變化過程，形狀很像一個澡盆的斷面(見圖2)，故又稱為“澡盆理論”。從圖2中可以看出設備故障率的發生次數及發展變化情況。

　　(1)初始故障期。這一時期故障發生多數是由於設備的設計製造缺陷；零件抱合不好；搬運、安裝時馬虎；操作者不適應等。因此，必須把握好運輸、安裝、調試、驗收等工作，重點是細緻地研究與掌握設備合理使用、操作的方法，

　　(2)偶發故障期。這一時期處於設備正常運轉階段，故障率最低。故障的發生經常是由於操作者的失誤或疏忽口因此，工作的重點是加強安全操作管理，做好日常的維修保養。

　　(3)磨損故障期。這一時期故障率高，主要是由於磨損、腐蝕老化引起的，要降低故障率，必須在零件達到使用期限之前進行更換與修理。因此，這一時期重點是進行預防維修與改善性維修。

　　認真研究與把握設備的磨損形成規律和故障發生規律是搞好設備的預防性計劃維修工作的重要理論依據。

• 張作祥主編.第七章 物業設備管理.物業管理事務[M].清華大學出版社,2011