物业设备维修管理

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　　物业设备维修管理是指对设备维修活动所从事的计划、组织与控制。其内容包括日常保养、设备检查和计划修理等。

　　1.日常保养

　　设备的日常保养是一种养护性质的工作。其目的在于及时处理在运转使用过程中由于技术状态的发展变化而引起的大量常见的问题，随时改善设备的使用条件与状况，保证设备正常运行，延长设备使用寿命。设备日常维护保养的主要内容是设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐、安全等工作。同时对于不同类型的物业设备，应视其技术特点、使用条件等的不同，分类、分片采取有重点的保养措施口例如，对供暖设备必须加强冬季之前的检查、维护工作；对水箱之类的设备一般要在规定期限内清洗，以防出现水质腐臭、阻塞等现象。

　　2.设备检查

　　设备检查是对设备的运行情况、工作精确度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。通过检查，及时查明和消除设备的隐患，针对发现的问题，拟定改进工作的措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量和缩短维修时间。按照时间间隔，设备的检查也可分为日常检查和定期检查。日常检查即每日检查和交接班检查，并同设备的维护保养相结合，主要由操作人员实施，定期检查是同设备修理相结合，按计划日程表由专业检修人员实施的检查。

　　3.计划修理

　　设备的计划修理是以设备的磨损规律(图1)和故障规律(图2)为依据的。

　　设备物质磨损的产生大体上有两类原因，即在设备运转过程中的使用损耗和自然力作用的腐蚀、老化口设备的磨损大致可分为三个阶段。

　　(1)初期磨损阶段。初期磨损主要是由于设备内部相对运动的零件表面的微观几何形状(如粗糙度)在受力的情况下迅速磨损，以及不同形状零件的抱合作用所发生的磨损。这一阶段的磨损速度较快，但时间较短。

　　(2)正常磨损阶段。这一阶段磨损速度较平稳，磨损量的增值缓慢口这是设备的最佳技术状态时期，其功能与效用的发挥最正常。

　　(3)剧烈磨损阶段口进入这一阶段零件的正常磨损被破坏，磨损量急剧增加，设备的性能、精确度迅速降低。若不及时修理，就会发生事故。

　　设备的磨损是客观必然的，而针对不同阶段的磨损分别采取有效措施，就有可能延长其使用寿命，保证其经常处于良好的技术状态。一般来讲，在设备的正常磨损阶段，必须注意设备的合理使用、安全操作，以及做好设备的维修保养，尽可能延长设备的最佳技术状态的延续时间；加强对设备的日常检查，掌握设备磨损的发展状况，在进人剧烈磨损阶段之前，及时进行修理，防止出现停机故障和严重事故；了解各类零件的磨损规律，准确掌握其使用期限，进行预防性的计划修理，由此保证整个设备的正常运行。

　　同时，设备故障的发生也有一定的规律性。设备故障的发展变化过程，形状很像一个澡盆的断面(见图2)，故又称为“澡盆理论”。从图2中可以看出设备故障率的发生次数及发展变化情况。

　　(1)初始故障期。这一时期故障发生多数是由于设备的设计制造缺陷；零件抱合不好；搬运、安装时马虎；操作者不适应等。因此，必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法，

　　(2)偶发故障期。这一时期处于设备正常运转阶段，故障率最低。故障的发生经常是由于操作者的失误或疏忽口因此，工作的重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。

　　(3)磨损故障期。这一时期故障率高，主要是由于磨损、腐蚀老化引起的，要降低故障率，必须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。

　　认真研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性计划维修工作的重要理论依据。

• 张作祥主编.第七章 物业设备管理.物业管理事务[M].清华大学出版社,2011