房屋財產保險

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　　房屋財產保險是指以房屋及其附屬設備為保險標的的保險，分屬於企業財產和家庭財產兩個險種之中。國有企業、集體企業、國家機關、事業單位、人民團體等都可以以被保險人的身份將有關房產投保企業財產險；私人所有的房屋可投保家庭財產險。

　　房屋財產保險的特點與一般人身保險相比，房屋財產保險具有以下特點：

　　(1)房屋財產保險的可保危險受自然力的制約程度較大，因此，房屋財產保險合同內容的標準化程度較高，穩定性較強。

　　(2)除了房屋工程保險和貸款抵押住房保險之外，房屋財產保險是短期性合同，合同的有效時間一般為1年。

　　(3)房屋財產保險合同是補償性合同，可以用貨幣形式衡量和確定承保的房屋財產及其派生利益的價值，並且依此確定損失賠償金額，實現經濟補償。

　　(4)房屋財產保險合同存在代為求償問題，保險人在承擔賠償責任後，有權從被保險人處獲得向第三方責任人追償的權利。

　　(5)房屋財產保險合同具有可轉讓性，它可以隨承保的房屋財產標的的產權轉移而轉讓給新的可保利益人。房屋財產保險合同轉讓必須辦理有關房屋財產保險合同變更等合法手續。

　　房屋財產保險的分類標準有多種。例如，按投保人的類型劃分，可以分為企業團體房屋保險和居民房屋保險；按房屋性質劃分，可以分為商業用房保險和居住用房保險，其中居住用房保險又可以分為商品住房保險、自購公有住房保險等。

　　再如，按保險價值的確定方式劃分，房屋財產保險可以分為定值保險和不定值保險。在定值保險中，保險金額按投保時雙方當事人約定的保險價值來確定；在不定值保險中，不約定保險標的的實際價值，只列明保險金額作為最高賠償限額。

　　此外，按保險標的分類，房屋財產保險可以分為房屋有形財產保險、與房屋有形財產相關的利益保險和與房屋有形財產相關的責任保險。

　　房屋財產保險所指的財產，概括起來可以分為以下三類：

　　(1)房屋有形財產

　　房屋物質財產是房屋財產保險中最重要的保險標的，它包括生產用房、辦公用房、居住用房等有形房屋財產。

　　(2)與房屋有形財產有關的經濟利益

　　與房屋有形財產有關的經濟利益是由房屋有形財產產生的或依附於房屋有形財產而存在的各種經濟利益。這些經濟利益必須是可以估算價值，並且它的價值能夠用貨幣形式來表示，並被客觀所承認，如房屋租金收入等。隨著房地產經濟的進一步發展，以與房屋有形財產有關的經濟利益為標的的房屋財產保險的數量和種類不斷增加，保險對象從較早的房屋租金等發展到了房屋投資收益、信用保證等。

　　(3)民事損害賠償責任

　　民事損害賠償責任是指由房屋財產保險的被保險人依法應承擔的民事損害賠償責任。凡是根據法律和合同的規定應該由被保險人承擔的對第三者的人身和財產的損害賠償責任，均可以作為房屋財產保險標的，如房屋設計責任、房屋施工質量責任等。

　　但是，這種民事損害賠償責任僅僅限於可以估價的經濟賠償責任。

　　(4)房屋財產保險標的的保險價值和保險金額

　　對保險標的的價值，可以由投保人和保險人在房屋財產保險合同中明確約定，也可以在保險事故發生時按照當時的實際價值確定。對於房屋有形財產，一般有三種不同的價值：一是原始價值，是指按房屋有形財產購置時投入的成本費用核定的價值，也稱作歷史價值；二是凈值，是指房屋有形財產原始價值扣除折舊部分以後的折餘價值；三是重置價值，是指房屋有形財產按市場價值重新購置建造、恢復到原有狀態所需要的金額，有投保時的重置價值和出險時的重置價值之分。通常，在實踐中，我國財產保險標準合同一般明確，房屋財產等固定資產的保險價值以出險時的重置價值為依據。

　　房屋財產保險金額的確定應該依據房屋財產的保險價值而定，但是，在實踐中，會有各種原因導致保險金額同保險價值不一致。這些原因主要有：一是房屋財產的估價方法不太科學；二是投保以後，由於經濟情況的變化引致房屋財產的實際價格發生變化，如市場供求關係變化、成本變動等導致房屋財產價格發生變化；三是投保行為本身引致保險金額同保險價值不一致，如投保人由於無知或者有意識少投保，或者是超過保險價值投保，或者重覆投保。

　　在上述原因中，前面兩個原因造成的不足額投保，主要通過科學的保險金額的確定方法加以解決。我國現行財產保險標準合同規定：房屋財產的保險金額可以採取原始價值、原始價值加成數、當時重置價值或其他方式確定，以儘可能剋服不足額投保的發生。對於後面一個原因，由於不足額投保，因為其繳納的保險費相應減少，在出現賠償時，只能按照已投保部分的相應比例獲得損失賠償；對於超額保險或者是重覆保險，不管其形成的原因和動機怎麼樣，超額部分的保險金額無效，保險人不承擔賠償責任，由此多繳納的保險費也不予退還。

　　房屋財產保險的責任範圍一般可分為基本責任、除外責任和特約責任。

　　(一)基本責任

　　基本責任是保險人對保險財產因遭受自然災害、意外事故所致經濟損失進行賠償的責任範圍。由於自然災害、意外事故種類很多，保險人不能對一切因自然災害、意外事故所致保險財產損失都負責賠償，因而在保險條款中一般以列舉的方式明確保險的基本責任範圍。

　　房屋財產保險的基本責任主要分為兩類：

　　1．不可抗力的自然災害。主要包括：

　　(1)雷電。由雷電造成的災害損失。

　　(2)暴風。風速在17.2米／秒以上即構成暴風。

　　(3)龍卷風。指一種範圍小、時間短而猛烈的旋風(風速在每秒100米以上)。

　　(4)暴雨。每小時降雨量在16毫米以上，或連續24小時降雨量達50毫米以上。

　　(5)洪水。山洪暴發、河水泛濫、潮水上岸造成的損失屬於洪水保險責任。

　　(6)破壞性地震。震級在4.75級以上且烈度在6度以上的地震。

　　(7)地面突然塌陷。地殼由於自然變異，地層收縮而發生突然塌陷。此外，由於海潮、河流、大雨侵蝕或在建造房屋前沒有掌握地層情況，地下有孔穴、礦穴，致使地面突然塌陷，所引致保險財產的損失，也在保險責任以內。

　　(8)崖崩。石崖、土崖受自然風化、雨蝕，崩裂下塌，或山上岩石滾下，或大雨使山上沙土透濕而崩塌。

　　(9)突發性滑坡。斜坡上不穩定的岩體或土體在重力作用下突然整體向下滑動。

　　(10)雪災。因每平方米雪壓超過建築規範規定的荷載標準，以致壓塌房屋、建築物造成保險財產損失。

　　(11)雹災。因冰雹降落造成災害。

　　(12)冰凌。氣象部門所稱的凌訊和在陸上有些地區(如山穀風口)因酷寒致使雨雪在物體上結成冰塊，成下垂體狀，越結越厚，重量增加，由於下垂的拉力致使物體毀壞，也屬於冰凌保險責任。

　　(13)泥石流。山地大量泥沙、石塊突然暴發的洪流，隨大暴雨或大量冰水流出。

　　2．意外事故。主要有：

　　(1)火災。指在時間上或空間上失去控制的異常性燃燒。如因用火不慎、用火設備不良、小孩玩火等引起的意外火災，他人縱火造成的火災等，都屬於保險責任。

　　(2)爆炸。指火與熱造成氣體膨脹所致的破壞現象。物理性爆炸和化學性爆炸都屬保險責任。

　　(3)空中運行物體墜落、凡是空中飛行或運行物體的墜落，如隕石墜落、飛行物體落下、吊車行車時在運行時發生的物體墜落，都屬本保險責任。在施工過程中，因人工開鑿或爆破而致石方、石塊、上方飛射、塌下而造成保險財產的損失，可以先予賠償，然後向負有責任的第三者追償。建築物倒塌、倒落、傾倒造成保險財產損失視同空中運行物體墜落責任。如果涉及第三者責任，被保險人可以從保險人那裡取得賠償，並由保險人向負有責任的第三者追償。但是，對建築物本身的損失，不論是否屬於保險財產，保險人不負責賠償。

　　凡是以上自然災害、意外事故引起的被保險財產的損失，保險人均給以賠償。

　　此外，當發生上述災害事故時，為了防止災害事故的蔓延或搶救財產，採取合理的、必要的措施而造成保險財產的損失，保險公司負責賠償。發生保險事故時，為了減少保險財產損失，被保險人對保險財產採取施救、保護、整理措施而支出的合理費用，由保險公司負責賠償。

　　在家庭財產保險中還有一些特殊規定，如對暴風雨責任作了一定的限制，只限於“暴風或暴雨使房屋主要結構(外牆、屋頂、屋架)倒塌造成保險財產的損失”才負責賠償。此外，此保險條款中擴大了對“外來的建築物和其他固定物體的倒塌”的保險責任。

　　(二)除外責任

　　除外責任是指基本責任以外保險人不負賠償責任的範圍。如由於戰爭、軍事行動、暴亂及核子輻射和污染所引起的房屋損失，被保險人的故意行為造成的損失以及因房屋本身缺陷，保管、維修不及時造成的損失，及自然磨損與按制度規定的正常損耗造成的損失等，保險公司不負賠償責任。

　　(三)特約責任

　　特約責任是指有條件地從除外責任中的一部分責任，經合同當事人雙方約定以特約附加責任的方式承保，由保險人承擔保險賠償責任的責任範圍。特約責任保險也叫附險，在業務處理上一般採用特約條款，明確保險人與被保險人雙方的權利和義務。就房屋保險而言，除承擔約定的自然災害和意外事故的責任外，還可以加保盜竊險，對放在房屋裡的財物因被盜而造成的經濟損失承擔賠償責任。

　　房屋財產保險的保險金額，也就是該保險標的的金額，是投保人對保險標的的實際投保金額，它是計算保險費的依據，也是當事人約定在保險事故發生後，保險人負責賠償的最高限額。房屋財產保險的保險金額一般是通過對房屋財產的估價確定的，作為保險標的的房屋財產在投保當時的實際價值就是保險價值。保險人和投保人在保險價值內，根據投保人對該標的物存在的利益程度和保障願望，確定保險金額，作為保險保障的最高限額。因為房屋財產保險的目的在於補償被保險人遭受的實際損失，所以房屋財產保險金額一般不得高於保險的房屋財產的實際價值。我國《保險法》第39條第2款也規定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過的部分無效。”

　　但是，由於房屋財產數量大、價格變動快，保險合同的當事人不可能將財產在投保時逐一正確估價，也不可能隨時將財產變動的情況及時通知對方當事人。因此，根據保險金額與保險財產實際價值的關係，一般可將保險金額分為三種情況：

　　(一)足額保險

　　又稱全額保險，是指保險金額相當於房屋財產實際價值的保險。在足額保險中，市場價格如有變動，應隨時註意增加或減少保險金額，使之與市場價格相符。足額保險是一種比較理想的保險，被保險人所具有的保險標的價值，可得到完全的保護，在保險標的發生損失時，能夠按實際損失得到十足的賠償。

　　(二)不足額保險

　　又稱低額保險，是指保險金額低於實際價值的保險，其不足部分應看作是被保險人的自保，被保險人在發生損失後只能從保險人那裡獲得比例賠償。《保險法》第39條第3款規定：“保險金額低於保險價值的，除合同另有約定外，保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔賠償責任。”不足額保險可能於保險合同訂立時發生，也可能在保險合同訂立後，因某種特定因素的出現而產生，通常可歸納為以下三種情形：

　　(1)被保險人企圖節約保險費支出，自願承擔部分風險；

　　(2)由於房屋財產價格上漲，未及時調整保險金額，使原來的足額保險變成不足額保險。

　　(3)保險人為了促使被保險人註意保險財產的防災防損工作，硬性規定投保金額必須低於財產的實際價值，如果財產發生損失，被保險人自己須承擔部分損失。

　　(三)超額保險

　　保險金額大於房屋財產實際價值的保險，稱為超額保險。導致超額保險的原因也有三種：

　　(1)由於投保人希望在保險事故發生後獲得多於實際損失的補償，即因投保人的惡意所致；

　　(2)由於投保人不瞭解市場行情，過高地估計了財產的價值，即因投保人的善意所致；

　　(3)由於客觀條件的變化，如市場價格的浮動等所致。對於超額保險，如前文所述，超過保險價值的部分無效。

　　由於確定的保險金額不同，所能獲得的賠償也不盡相同，因此準確估計房屋財產價值，合理確定保險金額是一項很重要的工作。家庭房屋財產的保險金額一般是由投保人根據實際價值，自行估價確定。當房屋遭受保險責任範圍內的災害事故而發生全部損失時，按保險金額賠付；如果保險金額大於實際損失，則按實際損失金額賠付。若保險房屋遭受部分損失時，保險公司按房屋組成部分的市場價格和損失程度計算賠付；損失金額50元以下的免賠。保險房屋發生部分損失賠付後，保險單繼續有效。有效金額為原保險金額減去賠償金額後的餘額。

　　所謂房屋財產保險賠償的處理，實際上就是被保險人的索賠和保險人的理賠。

　　一、被保險人的索賠

　　當保險標的物在保險有效期限內發生損失或損毀時，被保險人可要求保險人按保險單的規定給予賠償，這種要求對被保險人來講就叫做索賠。被保險人購買保險的目的無非就是在損失發生後能夠獲得一定的賠償，因而索賠是被保險人的主要權利。

　　被保險人索賠的程式是：

　　(1)發出出險通知。在損失發生時，被保險人要及時將事故發生的時間、地點、原因及其他有關情況，以最快方式通知保險人，以便其查勘。即被保險人有通知的義務。

　　(2)被保險人應設法避免損失進一步擴大。保險法規定，保險的房屋財產發生保險事故時，被保險人應當積極施救，使損失減少至最低限度。即被保險人有施救的義務。

　　(3)等待接受檢驗。被保險人應保持損失現場的完整，以等待接受保險人的檢驗。損失現場是否完整，將影響損失金額的理算和保險人責任的確認。

　　(4)提供必要的索賠文件。不同的險種所要求的索賠文件有所不同。索賠文件一般包括：保險單、原始單據。如企業帳冊、房屋產權證等。保險事故情況報告書、出險證明書及損失鑒定證明等。

　　(5)領取賠償金。保險賠償金一經雙方確認，被保險人即可領取賠償金。但當賠償涉及第三者責任時，被保險人還應該出具權益轉讓書，將向第三者追償責任的權利轉讓給保險人，並有義務協助保險人向第三者追償。

　　保險合同對保險的索賠時效也有一定的規定。房屋財產保險的被保險人應在規定的期限內行使索賠權從事故發生之日起3個月內不向保險公司提出索賠或不提供有關單證，或者從保險公司書面通知之日起1年內不領取應得賠款的，即為自動放棄權益。

　　二、保險人的理賠

　　理賠是指保險人處理有關保險賠償責任的程式和工作。保險人為保障自身的利益，通常對被保險人的索賠都會認真處理，作深入細緻的調查研究，確認損失是否確實是承保的風險引起的，並搞清損失程度後才會作出應有的賠償。

　　理賠的基本程式為：

　　(1)立案編號、現場勘查。

　　(2)審核保單。通常要審核以下幾方面的內容：事故是否在承保範圍內致損；保險事故是否發生在保單的有效期內；已毀損的財產是否為被保險的財產；損失發生時被保險人對保險財產是否有可保利益等。

　　(3)損失核賠。即確定保險標的實際損失，準確計算賠償金額。

　　(4)給付賠償金。保險賠償金額一經保險合同雙方確認，保險公司應在約定的時間內次支付賠款並結案。

　　(5)代位求償權的取得。當保險的房屋財產發生保險責任範圍內的損失，應當由第三方負責賠償時，保險人可按保險合同的有關規定先予以賠償，但被保險人必須將向第三方追償的權益轉讓給保險人，並協助保險人向第三方追償。

　　房屋財產保險通過對自然災害和意外事故造成的損失實行經濟補償，起著促進生產發展安定群眾生活的作用。房屋財產保險主要有以下幾方面的意義：

　　一、有利於安定群眾生活

　　房屋是人們最基本的消費資料，其使用時間長、價值大，當被保險人的房屋因遭受自然災害和意外事故而發生損失時，由保險公司及時提供賠償，就可幫助被保險人重建家園，安定被保險人的生活，從而為其日常生產、生活提供安全保障。

　　二、有利於推動住房制度改革

　　房屋財產保險給購房者帶來了安全感，從而推動了個人購房比例的提高。過去由於住房公有，房屋財產保險幾乎是個空白。近年來，保險公司適應住房制度改革的要求向社會推出了自購公有住房保險、商品住宅綜合保險、房屋責任保險等新險種，解除了廣大購房者的後顧之憂，也極大地推動了住房制度的改革。

　　三、有利於維護房地產經營者的利益

　　房地產經營者通過支出少量的、一定的保險費將其在經營過程中由於特定的危險而導致的房屋損失及由此帶來的責任和利益的損失轉嫁給保險公司以維持其既定的利潤。

　　四、有利於增強被保險人的信用程度

　　房屋財產保險可以保障住房抵押貸款的安全返還，因而具有提高信用、促進資金融通的作用。例如，以房屋為抵押物申請銀行貸款時，銀行往往要求申請者將其房屋進行保險，以增加擔保價值，故房屋財產保險有助於房屋所有權人信用的提高。

　　五、防災防損，減少災害損失

　　保險公司從企業經營管理和自身經濟利益出發，必然要關心保險標的的安全，積極進行防災防損工作，以降低賠付率。保險公司還運用自己處理危險的經驗和專門知識，指導房地產經營者的風險管理，向被保險人提供防災咨詢，進行安全檢查，提出建議，督促被保險人採取措施消除隱患。

　　同時，保險公司還從保險費中提取一定比例的防災基金，資助有關部門增添防災設施、開展災害研究。如人保上海分公司在1988年4月給市公安消防部門贈送了從德國進口的高層雲梯、用於高層建築滅火。