房價收入比

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房價對收入比（Ratio of house price to income）

　　所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。

　　按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3---6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低於30%。

　　我國各個城市的房價收入比是不平衡的，中小城市的房價收入比多在六倍以下，相當多的城市在4倍以內，屬於房價不高的範疇，超過6倍的主要是一些大城市，據調查，全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。

　　房價收入比是一個有嚴格內涵的概念，具體應用時要註意其到底是什麼情況下的房價收入比。在西方，房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易），所選取的房價是中位數價格，家庭收入是中位數收入。由於中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易，又由於納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市這樣相對發達的城市，其房價收入比的計算結果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。

　　一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：

　　房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：

　　每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入

　　房價收入比又是一個比較籠統的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關係，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢）。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅，因為這裡還有一個購房消費（或投資）傾向問題，也就是說居民家庭願意拿出多少比例的家庭收入去用於購房支出，而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太複雜了。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不願意花錢去買住宅，仍然可以簡單地歸結為“房價高”，這顯然是不合理的。

　　國內目前流行的4至6倍的說法，據考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例，哪知道這個比例對中國產生了這麼大的影響。

根據聯合國公佈的有關資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8～30，平均值為8.4、中位數為6.4。1998年與北京當前年平均家庭收入水平相當的12個國家的房價收入比為2.1～20，平均值和中位數分別為9和8.1。如果這樣比較起來，北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當。

　　買和租都是合理的住房消費形式

　　目前人們評論房價收入比高低，無非是希望人們都能買得起房。實際上，房價收入比在2～3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德國、瑞典），而房價收入比很高、達到25～30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上（如匈牙利、保加利亞）。日本的房價收入比連續多年下降、美國的房價收入比也處在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本穩定，沒有太大的變化（東京低於50%、美國為67%左右）。

房價收入比受政府住房政策、住宅產業政策和土地使用政策的影響和調控。中國目前具有社會轉型、經濟轉軌時期的特點，其房價收入比和住房自有化率帶有東歐國家的特點，因為住宅價格很快市場化了，但居民家庭的收入卻要逐步市場化，即便是當前的住房自有化率比較高，也是原公有住房短期內轉化的結果。西方國家的經驗告訴了我們一個並不深奧的道理，買房和租房，都是住房消費的形式，為什麼一定要買房住才“正確”呢？中國在城鎮住房制度改革過程中，為了把住房作為消費品推向市場，採取了出售公有住房的政策，這無疑是非常正確的。但公有住房出售基本結束後，是否就應該還住房消費以本來面目了呢？我認為是時候了，買房住和租房住都是住房消費的合理形式，並沒有絕對的好壞之分。

　　“房價收入比”是指住房平均價格與家庭年平均收入的比值，用來衡量消費者對於房產的實際購買能力。

　　世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。美國1975年到2005年之間，房價收入比逐步從3上升到約4.7。其中1979年到2001年之間，房價收入比一直在3.5到4.0 之間波動。2001年之後隨著美聯儲執行過度寬鬆的貨幣政策，房價的上升速度明顯快於收入上升速度和租金上升速度。使得房價收入比最高達到5左右。隨後發生次貸危機，房地產泡沫破裂。

　　根據《福布斯》雜誌2007年7月綜合官方數據對美國房價收入比最高的地區的排名，當時美國房價收入比最高的3個城市分別是加州洛杉磯、加州舊金山和加州聖地亞哥，房價收入比分別為10.1、9.4和8.3。而加州正是美國此次房價下跌最嚴重的區域，也是銀行貸款壞賬率最高的區域——2006年次級貸款發放規模最大的10家美國企業有7家註冊在加州。

　　對比我國的情況，截至2008年3月，我國平均房價收入比約為7.3，大城市中房價收入比最高的前三位分別是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，遠高於合理水平。考慮到居民其他消費支出和房地產貸款利息支出，在上述城市一個普通家庭平均需要20~30年的儲蓄才能購買一套住宅。住房消費明顯過度占有社會積累的大部分財富，極大地擠壓了其他消費需求。

　　另一方面，通過不同收入人群的房價收入比的分類別分析，可以很好地解釋2003年開始的房價加速上漲趨勢。2003年之後，“高收入”和“最高收入”人群房價收入比分別約為4和6.8。他們比較寬鬆的房價收入比和充實的購買力成為這幾年房地產消費的主要人群，也快速推高了近年來房地產交易的邊際價格。而目前這部分人群的需求已經得到了基本滿足。