購房面積

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　　購房面積包括購房套內建築面積(實得建築面積)及應合理分攤的公用面積。房屋登記部門須按照建設部於1995年9月發佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》測算房產面積，該計算面積應與商品房購銷合同中約定的面積一致，並作為頒發房屋所有權證的核准面積。其中應分攤的建築面積及分攤原則，房地產商在房屋建成之後申請房屋產權初始登記時，必須寫出書面說明，並經房產登記機關核准。房地產商依此計算出公用面積分攤繫數，並將其分攤到各單元套內。

　　公用面積主要包括：電梯井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳和過道、值班室及其他功能上為整棟建築服務的公共、管理用房建築面積。房地產商的自用房，作為獨立空間使用、銷售或出租的地下室、車棚、汽車庫及人防工程等建築面積，不能作為分攤面積。初始登記時，公用面積分攤原則未經房產登記部門核准，或未經初始登記直接辦理購房業主房屋所有權登記的，應對其公用面積的分攤繫數的計算方法進行審核。

　　當事人應在購買商品房辦理房屋買賣過戶手續後的30日內，持房屋產權登記申請書、買賣合同、產權證明、銷售許可證、房地平面圖、當事人的身份證明等材料，到房產登記機關申請轉移登記。

　　選擇購房面積應考慮哪些因素呢?

　　一、購房目的

　　購房如果主要是為了社交活動和居住，購買面積應在100平方米以上。如果只是為了居住和學習，面積可以按人口來計算。

　　二、考慮近期家庭可能發生的變化

　　如家庭中可能增加的人口，是臨時居住，還是長久居住，是否有出國、女兒出嫁等居住人口減少情況，是供老人居住，還是年輕人使用等等。

　　三、對自己的收支情況精心打算

　　對自己今後的收入、房價增長等情況有自己的判斷。對尚缺的資金缺口，可採用借款、貸款、分期付款等形式進行購房付款。

　　一概有多少錢就購多大面積房屋的做法，是不明智的，應該做到有目的、有計劃，考慮會發生的可能變化，以爭取最優惠房款和自己的購房面積的協調統一。

　　(一)涉及房屋面積有關概念的糾紛。在房地產市場上，通常會出現設計面積、建築面積、銷售面積、使用面積、居住面積、公用面積、暫測面積、實測面積、合同約定建築面積、產權登記建築面積等概念。這些概念之間，既有密切聯繫，也存在較大區別。在訂立合同時，應當對它們予以明確區分，切忌含糊其辭。但由於目前商品房買賣合同大都採用房產商提供的格式合同，一些房產商乘機在合同中對有關的概念不作明確表述，蓄意含混使用。如在合同中把各種不同的面積籠統、概括地表述為房屋面積；或者在不得不使用特定概念時，有意用彼概念替代此概念。而在合同履行階段，房產商則又按照對自己最為有利的概念來履行義務，使購房者的利益受到損害。引起房屋面積概念糾紛的根本原因，是由於房屋面積管理政出多門、概念含糊、條文與現實脫節。曾有人統計，從國家到地方，目前各部門有關商品房面積的文件多達13份，涉及設計、建造到銷售、發證以及售後服務等諸多環節，各職能部門大多從自己運用的角度出發制定相應政策法規。由於管理操作有交叉，從房屋建設到銷售，各個不同階段計算面積時採用不同文件作依據，因此難免會有矛盾和不協調之處。另外，房屋面積有關概念含糊不清的問題也比較突出，如在各部門制定的政策中，對公共部分的名稱界定上分別使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同稱謂，這在發生糾紛時就很容易成為問題的焦點。

　　(二)公用面積分攤引起的糾紛。住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。在房地產市場上，通常把公用面積計入銷售建築面積分攤給購房者，這部分面積稱為公攤面積。而在購房合同面積糾紛中，公攤面積是最有爭議的。房產商對購房者的欺詐是引起公攤面積糾紛的主要原因。房產商的欺詐行為主要表現在：增加公用建築的內容，將原本沒有或不該列入的建築列為公攤範圍；在不增加公用建築數量的前提下，將測量面積人為加大；調高公攤繫數，在不改變實測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積；在履行合同時房產商擅自變更公用建築分攤部位，或詭稱增加了公用建築要求購房者補款，或暗中減少公用建築而不相應減少購房者的預交款。有的房產商甚至對同一塊地方，既分攤又出租，搞“一女兩嫁”。

　　(三)垃圾面積糾紛。所謂垃圾面積，是指在總使用面積中購房者無法利用的部分。由於它的存在，不僅增加了購房者的付款負擔，而且形成了事實上的嚴重浪費，因而也易於產生糾紛。垃圾面積的產生，可能緣於房屋設計不合理，也可能緣於開發商有意而為。一般而言，房屋內的以下地方最容易產生垃圾面積：1、走廊。套內設計不當的過道面積，可能會達5一l0平方米。按現在設計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什麼用途。2、進深。進深增加，往往會使戶型面積相應擴大，如果增加的面積可以利用，就無可厚非，但一般而言，70％的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳和餐廳面寬和進深比例的失調。3、陽臺。現在的戶型設計，一般每戶都有面積不小的陽臺。好的設計將陽臺功能細分成陽光室、觀景平、服務陽臺等等，而在不好的設計中，陽臺是增加進深的辦法之一，而且不太引人註意。4、衛生間。衛生間的好用程度與面積大小並不是成正比關係，而與管道井、通風井、入口開門位置等關係極大，如果設計不當，一味求大，這裡也會有幾平方米的垃圾面積。

　　(四)面積出入糾紛。面積出入糾紛是指房產商交給購房者房屋實際實用面積與合同不符，發生建築面積的增加或減少，因損害購房者利益而引發的糾紛。以下幾種情況極易引起面積出入糾紛：一是應付購房款不變，總建築面積、套內面積、公攤面積同比減少。此時，房產商或者隱瞞建築面積減少的事實，或者在不能隱瞞時，拒絕購房者的退房退款要求，或者在購房者未要求退房時拒絕返還面積減少部分的房價款；二是公攤面積不變，總建築面積、套內面積減少，房產商拒絕返還減少部分的房價款；三是總建築面積不變，套內面積減少，公攤面積增加；四是套內面積不變，總建築面積、公攤面積增加；五是套內面積減少，總建築面積增加、公攤面積增加(第三、四、五等三種情況也是引起公攤面積糾紛的原因)；六是總建築面積、套內面積、公攤面積同比增加。在出現第四、五、六三種情況時，房產商不問青紅皂白，強行要求購房者補足增加部分的房價款，從而引發糾紛。七是當房屋面積存在出入時，在誤差面積對應價款的處理上產生糾紛。

　　(五)當面積糾紛產生後，在確定解決爭議的方法上產生新的糾紛。購房合同中，購房者較容易忽略“解決爭議的方法”條款，對該條款常常未予約定或約定不明。以致合同糾紛產生後，當事人之間在選擇爭議解訣方法上又發生新的糾紛。目時，也由於房屋面積管理政出多門，在應由哪個部門裁決面積糾紛的問題上，購房者無所適從。