住房過濾

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　　住房過濾是指在市場經濟條件下，首先是為較高收入的階層建造住房，隨著時間推移，住房質量老化，質量下降，老的房子價格降低；同時新建的住房供應量增大，於是有較高收入的家庭為了追求更好的居住環境，會放棄現有的舊房子，購買新房子，而較低收入的家庭能夠繼續使用舊房子的過程。由於住房商品有耐久性和異質性，使住房在動態市場中形成過濾。在市場經濟國家，住房過濾現象是常見現象。

　　20世紀20年代，伯吉斯(E．W．Burgess)觀察了美國芝加哥市的城市住宅佈局後提出了過濾理論。提出城市地域由內向外發展“同心圓式結構體系”，由內而外依次分為中心商務區、過渡帶、工人居住區、高級住宅區、通勤居住區，主要用於從住宅區位經濟格局的角度，分析住宅空間分佈的特點。可以說20世紀60年代之前，人們對過濾原理的理解還是模糊的，直到1960年勞瑞(Lowry)對過濾現象做了更加深入的解釋之後，過濾現象才有了更為清晰的表述。他認為過濾的主體是住房而非各收入階層，過濾產生的原因在於住房生命周期內價值的變化，即隨著住房的老化，房屋的價值下降，高收入階層就會去新建房屋，而舊的房屋就過濾給了低收入家庭。

　　後斯文尼(1974)根據前人的研究又首次建立了一個較為成功的住房過濾模型，這個經典模型也成為後來研究住房市場過濾機理的一個重要基礎。斯文尼通過模型研究表明：(1)如果政府為同時減少低檔住房數量並降低中低收人家庭的房價以提高可支付能力，則政府必須對特定家庭進行補貼或依賴居民收入結構發生改變。(2)政府對特定收入家庭補貼會對沒有接受補貼的家庭產生不利影響；(3)對開發商的建造補貼並不能降低房租水平，但可以通過其他新建計劃在整個住房市場內降低房租。

　　接著，1975年，Ohls對如何制定低收入階層的住房政策進行了大量研究，在斯文尼模型的基礎上建立了一個一般均衡住房市場的過濾模型。該模型假設住房市場是一個完全競爭市場，指出開發商之間達到競爭均衡的必要條件是開發商的利潤最大化。研究表明，通過對中低收人家庭提供住房補貼，從政府成本的角度衡量，會比政府直接為低收入者新建住房更有效，更節省。

　　需要指出的是，住宅市場過濾理論首先有賴於完備的住宅市場，住宅的商品化是過濾的基礎。住房商品化就要求住房作為商品，按照市場經濟規律的要求組織生產，通過市場交易而成為生活消費品。其次，住宅市場中住宅是非同質的，住宅市場的過濾模型是以住房市場中住房的非同質性為前提的。

• 郭士徵主編,社會保障學,上海財經大學出版社,2009.11,第379頁