住宅地產抵押貸款支持證券
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住宅地產抵押貸款支持證券（Residential Mortgage Backed Security，RMBS）
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住宅地產抵押貸款支持證券亦稱住房按揭證券是一種打包協議形式的金融產品。投資人從該種產品中所取得的現金收益是由購房者根據相應的貸款協議支付的本息來支持的。作為融資工具的一種，它由抵押貸款的放貸人（Originator）所建立；所涉及到的每一支貸款之間並不存在交叉抵押（這是因為從彼此獨立的購房者處獲取交叉抵押的許可是做不到的），而是將各個購房者所償付的款額共同彙集在一個按揭池裡，並以瀑布結構（waterfall）的形式按照一定優先順利將這些款額支付給投資者，投資者對能夠收到款項的確信正是建立在這種瀑布結構的基礎之上。
由銀行發放、提供相應服務，並體現在銀行賬目上的抵押貸款，與RMBS化的抵押貸款有許多不同之處。其中最主要的區別就體現在與借款人保持互動、並驅動新介入的“服務機構”做出決策的主體上。這個主體不再履行與公共信托或註冊銀行相關聯的責任，這一點與傳統借貸關係中銀行與借款顧客的關係有所不同。除非某一筆貸款被重新記入最初放貸人的資產負債表，否則借款人與銀行之間的這種“零售商-顧客”關係模式就會轉換成原始顧客與受到認可的投資者之間的關係，而銀行則成為了服務機構，處於面對客戶的最前端。
RMBS經常被稱為一種“準債券（bond-like）”金融投資產品，這一點往往讓人難以理解。這其實是因為RMBS與債券的特征有所相似，都包含“投資本金”與“收益”。然而，這裡的“投資本金”並不意味著投資者購買了由購房者頒發的本票（promissory note），而是指投資者投入了本金，因此得到了基於投資協議獲得現金流回報的權利。而這樣的投資協議里還包括其它許多內容。同樣，“收益”亦僅僅是指收到的現金流中所包含的相應利息收益。RMBS市場是美國購房者所需住宅抵押貸款的最大融資來源。
一般認為，此類證券的表現要比商業地產抵押貸款支持證券（英語：Commercial Mortgage Backed Securities，CMBS）更加容易預見。這是由於每一個RMBS按揭池中都有海量單筆貸款、且這些貸款的地理分佈分散。RMBS分為許多類型，如過手型（pass-through）、擔保抵押貸款憑證（Collateralized Mortgage Obligations, CMOs），以及擔保債務憑證（Collateralized Debt Obligations, CDOs）等。
雖然19世紀末、20世紀初期，多種多樣的證券化抵押貸款即已出現，但現代RMBS的形成則與“吉利美”——美國政府全國抵押貸款協會（The Government National Mortgage Association, GNMA, 因其通稱Ginnie Mae而被譯為“吉利美”）有關。吉利美於1968年率先發行了一種依托政府的債券，這種債券即被稱為住宅地產按揭證券。該債券集取了若幹筆貸款將其月供的本息匯聚成池，用每月收取的現金流支撐債券。債券本體由吉利美擔保，但是擔保的內容並不包含借款人提前償付貸款或再融資（refinance，即提前償付當前貸款並以較低利率或較長分期等優惠條件重新申請貸款的一種行為）所蘊含的提前償付風險（prepayment risk）。吉利美將按揭池以此方式銷售給投資者，所聚集的資金則可以從抵押貸款經紀人處購得更多的住房貸款，從而完成國會所賦予其“推進可負擔住房”的使命。銀行以及其它放貸人由於可以利用RMBS將手中的貸款轉銷出去，因此能夠有資金髮放更多的貸款。
由於人們對這種債券的信心堅實，又有美國政府支持，因此這種債券獲得了極高的信用評級，而且“所付的利息僅略略高出美國長期國債的利率”。在吉利美對此種債券的發行大獲成功之後，另外的兩家政府背景的住房支持機構房利美和房地美也開始發行各自版本的RMBS。有了政府擔保，投資者知道即便借款人償付違約，他們也能夠全額收回投資。而作為對此種擔保的回應，借款人則要接受嚴格的貸款資信審查。舉例來說，房利美要求購房者的首付不得低於房屋價值的10%，還要對購房者的收入能力建立完善的檔案，並且要求購房者最好能有定期的薪資收入。
