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物理折旧

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出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

(重定向自Physical depreciation)

物理折旧(physical depreciation)

目录

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物理折旧

  由物理因素引起的折旧称为物理折旧,主要由材料自然老化、正常使用的磨损、延滞维修损坏等物理因素而引起的结构装修、设备等部分的磨损,从而使其价值逐渐递减。

物理折旧的因素

  物理的折旧因素有下列几项:

  1、使用过程中人为的损坏;

  2、建筑物的自然老化;

  3、由于设计、用料或施工原因而造成的“先天性”磨损;

  4、灾害性损坏,因水灾,风灾和地震等造成的破坏;

  前两种物理折旧一般与时间成正比,所以可以根据使用年数在某种程度上作划一的折旧测定。后两种情况则不与使用状态发生正相关关系,所以不可能根据使用年限作统一的测定。

物理的相关计算

  折旧是各构成项目中最复杂的一项,包括物理折旧、经济折旧、功能折旧。许多估价师在评估时仅仅计算建筑物本身的物理折旧,这是不全面的。折旧的确定需要将估价对象进行横向和纵向比较。值得注意的是,由于建筑物物理或功能的产生的折旧可能侵蚀土地价值,此时的土地价值低于土地市场价值。这种情况下,土地没有达到最高最佳利用,不能用剩余法来评估土地市场价值。因此,在旧有房地产划拨土地出让(补地价)估价中,首先要判断估价对象是否处于最高最佳利用状态,进而决定是否能够采用剩余法。

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