等本金还款抵押贷款

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等本金还款抵押贷款(constant amortization mortgage,CAM)

目录

什么是等本金还款抵押贷款[1]

  等本金还款抵押贷款是指在贷款期内均匀地偿还本金,而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。固定还本法的规律是借款人每月支付的本金是均等的,每月偿还利息越来越少,每月付款也越来越少。这种还款方式的缺点是每月还款额先大后小,不符合居民的收入水平不断增长的实际情况。

等本金还款抵押贷款的计算[2]

  等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式为at = p / n + pi(nt + 1) / n

  式中,at为第t期月还款额,t=1,2,3,…,n;n为按月计算的贷款总期数;p为贷款额;i为按月计算的利率

  例:假设贷款金额P为100000元,贷款年利率为6%(月利率i=6%/12=0.5%),贷款期限为30年(按月计算n=360),用等本还款抵押贷款的计算公式计算,该贷款的每月分期付款的本息偿还额为

  每月偿还本金=100000/360=277.8元

  第一个月支付利息=100000×0.005=498.6元

  第二个月支付利息=(100000-277.8)×0.005=497.2元

  则第一个月的月还款额=277.8+498.6=776.4元

  第二个月的月还款额=277.8+497.2=775.0元

  以后各月还款额同理计算,结果如表1所示。从表1可以看出,贷款每月支付的本金是均等的,每月支付的利息因剩余本金的减少而递减,每月还款额也呈下降之势。

表1 等本金还款抵押贷款本息偿还表    元

期数/月剩余本金月还款额月付本金月付利息
199722.2776.4277.8498.6
299444.4775.O277.8497.2
399166.7773.6277.8495.8
498888.9772.2277.8494.4
598611.1770.8Z77.8493.1
698333.3769.4277.8491.7
798055.6768.1277.8490.3
897777.8766.7277.8488.9
997500.0765.3277.8487.5
1097222.2763.9277.8486.1
1196944.4762.5277.8484.7
1296666.7761.1277.8483.3
6083333.3694.4277.8416.7
12066666.7611.1277.8333.3
18050000.0527.8277.8250.0
24033333.3444.4277.8166.7
30016666.7361.1277.883.3
3600.0277.8277.80.0

等本金还款抵押贷款与等额还款抵押贷款的比较[2]

  (1)支付方式的比较

  等本金还款抵押贷款与等额还款抵押贷款支付方式不同。等额还款抵押贷款月支付金额固定不变。而等本金还款抵押贷款月支付金额则逐年减少。两种方式的月还款额比较如图1所示。

Image:等本金与等额还款抵押贷款月还款额比较.jpg

  (2)贷款余额的比较

  等额还款抵押贷款月付本金的数额低于等本金还款抵押贷款,因此,前者剩余本金总是大于后者,而且递减的速度也相对较慢。等额还款与等本金还款抵押贷款余额比较见图2。
Image:等额还款与等本金还款抵押贷款余额比较.jpg

  (3)违约风险的比较

  等本金还款抵押贷款初期偿付的金额中,本金的比重较大,于是,其月还款额会逐年减少,即呈现“先大后小”的趋势。这在一定程度上减轻了借款人的利息负担。但这种还款方式不符合居民收入水平不断增长的实际情况,而且月偿还额每月都会发生变化,在支付上比较麻烦。因此,与等额还款抵押贷款相比,等本金还款抵押贷款初期的违约风险较大。

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参考文献

  1. 房地产经济专业知识与实务辅导 中级 2005年版.中国发展出版社,2005年5月.
  2. 2.0 2.1 张红,殷红编著.房地产金融学.清华大学出版社,2007.2.
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