住宅权益贷款

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住宅权益贷款(Home Equity Loan)

　　住宅权益贷款亦称次顺序抵押贷款(second-lien mortgage)，是指以住宅为抵押的贷款，贷款可以用来买车、医疗和休假等用途。

　　住宅权益贷款的产生是屋主以其已经抵押的房子，再度向银行抵押贷款。其产生的条件是屋主对于已经抵押的不动产(即其住宅)有充分的权益(equity)，而权益的建立是来自于两个可能性：其一为屋主在承贷第一顺序抵押贷款之后累积的还本；其二为房屋价格大幅上涨。

　　由于美国房价在20世纪70年代之后大幅上涨，导致20世纪80年代之后住宅权益贷款的兴起。此外，在1986年的《税务改革法案》(Tax Reform Act，TRA)中，几乎取消了所有非住宅抵押贷款型贷款利息的税赋减免，使得许多民众将原来的其他贷款转到住宅权益贷款。山住宅权益贷款的抵押品是不动产，其一向被视为最佳抵押品，因此，利率也较信用卡贷款低，进而促进了市场的成长：下图显示出近年来，住宅权益贷款的快速增长。

　　住宅权益贷款既是次顺序抵押贷款，其对抵押房屋的求偿地位即次子第一顺序抵押贷款。

　　一般住宅权益贷款于违约发生时有权发起止赎(foreclosure)，但其求偿权(claim)必然在第一顺序贷款之后，因此一般住宅权益贷款的风险也高于第一顺序的抵押贷款

　　最早运用在屋修缮之上。借款人除了信用良好之外，其仟宅抵押贷款的贷款价值比因累积的还本或房价随市场增值而降低。让借款人有足够的条件申请住宅权益贷款。尤其当贷款利率偏低时。就更有利于住宅权益贷款；当然，利串低也可能造成住宅抵押贷款的借新还旧而提前还款；此时即视重新贷款与住宅权益贷款之间经济利益的差别。住宅权益贷款通常手续费全免。其发展可由贷款用途所了解，根据美国消费金融协会(Consumer Banking Association，CBA)的调查，在1998年只有23%的住宅权益资款是用于修缮房屋的，40%用于债务合并(debt consolidation)，13%没有特殊目的。其余：24%的贷款用途分别为购车、教育费用、经商的开支或投资，及较大宗的采购等四大项。渐浙地连信用评级较差价借款人。也受惠于住宅权益贷款的普及，较容易申请到住宅权益资款，共至金融机构提供125%的贷款价值比，来促销住宅权益贷款。

　　在1988年，业界首度将住宅权益贷款证券化，称为住宅权益贷款担保证券(homcequity loans backed securities，HELBS)，其发展至今已有十数年历史，在这段期间，金融机构发行的住宅权益贷款证券逐渐多样化，同时因为市场的竞争加剧，使得许多证券化案子开始加入风险较高的二级贷款(sub prime loans)。混入二级贷款使得其证券化市场高度成长，但也带来复杂性。

　　住宅权益贷款的方式有两种：定额定期型与循环信用额度型(revolving line of credit)。定期定额型住宅权益贷款有特定的起始本金额度，其利率多为固定利率，借款人以一个固定的期间，如10年或15年分期摊还。其作业方式与普通住宅抵押贷款并无不同。循环信用额度型住宅权益贷款则是一个信用额度(a line of credit)，屋主在获得贷款后，即可以在循环期间(通常为10年)与信用额度内，随时支用与偿还其额度。银行一般会定一个还款期间，让屋主在支用后，定期摊还其支用额度；如果屋主持续地增加其支用，则银行将于次月提高其摊还额度。当循环期满，进入还本期后就不能再使用信用额度，同时必须按月连本带利地摊还，而在循环期只需支付利息。循环信用额度型住宅权益贷款的利率大多是浮动利率，其调整则以某个指标利率为基准。