小区物业管理服务价格

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　　小区物业管理服务价格是指建筑小区物业管理者为小区内物业产权人、使用人提供有偿服务，依照国家的有关规定收取的补偿性费用，它是一种纯粹的经营性服务价格。小区物业管理者实行独立核算，自负盈亏是以盈利为目的，其服务价格中必然含有一定的利润和法定的税金，就其管理服务收费过程而言，它是一种完全的价格行为，因此就必须受到价格法规的制约和价格管理部门的行政约束。

　　小区物业管理服务价格构成属性中物化劳动(周定资产投入部分)所占比重小，活化劳动(管理服务费用部分)所占比重大，管理服务中属于社会公共服务所占比重较大。从价格形式变化看，具有区域垄断性强，弹性变化小的特点。因此在制定小区物业管理服务价格时，应把着眼点着重放在物业管理者为物业所有者、使用者所提供的服务项目和质量上，即加大活化劳动比重价值的计算，以物化劳动如警卫室、花坛，固定建筑等公共设施的支出做为定价参数，因为这部分公共设施在商品房开发预(决)算时多数已经计人成本，在商品房屋销售时这部分支出已经获得了补偿。偏重物化劳动计算出的小区物业管理服务价格，就会形成成本重复计算，反映的价格不真实，小区物业所有者、使用者的利益受到侵害的现象。因此依据小区物业管理服务价格构成的特点，严格划分活化劳动和物化劳动的比重，应做为制定小区物业管理服务价格的前题条件。

　　小区物业管理服务价格的制定既要考虑该项事业的发展，又要充分考虑各方面承受能力。具体而言应遵循以下四点原则：

　　(1)成本补偿原则。小区物业管理服务收费价格，应补偿在管理服务全过程中所发生的符合国家规定的成本、费用支出，以维持小区物业管理工作的正常开展。

　　(2)合理盈利原则。在小区物业管理者正常管理、服务的条件下，制定小区物业管理收费价格应考虑管理者在物业管理方面的投入产出，核定合理利润，使其在经营过程中有一定的自我积累，自我发展的能力，以提高物业管理服务质量促进该项事业的良性循环。

　　(3)居民承受能力原则。综合考虑小区内居民的经济承受能力和接受服务的意愿。根据物业管理者提供的设施服务项目、服务质量，考虑物业所有者、使用者的不同消费层次和不同要求，制定的不同区域内的不同收费标准。

　　(4)自愿原则。物业管理单位与物业产权人，使用人之间就签订管理服务协议书并以自愿为原则，不能强行服务、硬性收费。

　　一般情况下，我们对小区物业管理服务收费价格的制定采用成本法比较适用具体工作实际。它是一种以物业管理服务中所发生的各项费用之合为主要依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定管理服务价格的方法，可用公式表示：

　　物业管理服务价格＝固定资产投资成本(物化劳动部分)＋各项合理费用(活化劳动部分)＋正常利税

　　所谓物业管理服务价格的审定程序，简单地说是指若要制定出某个小区的物业管理服务价格，从头至尾要做哪些工作，应该先做什么，后做什么，透过这个程序让领导及有关人员可以看到计价的全过程，了解定价各项成本构成之间的逻辑关系。首先，要对物业小区做一初步了解，弄清定价对象、定价目的、定价的背景。其次，要对该物业小区进行实地勘察、确定其地理位置、面积、平面布置、用途、产权、人口数、居民户数、使用性质等情况，掌握第一手资料为划分和分摊成本费用做前期准备工作。再次，收集必要的数据资料核对物业管理部门申请报告中提供的相关会计数据，运用上面所提到的计算公式制定出物业管理服务价格。最后，写出《小区物业管理服务价格审核报告》，报告中需详尽说明制定小区管理服务价格所依据的法律法规文件、成本构成、计算方法、制定价格的理由并附有关原始测算资料。这样做的目的，既是物价工作的性质所决定的，同时也是为了反映小区物业管理服务价格构成的真实情况，以便于领导审核把关，避免出现因调查不全面，成本测算不细，漏项添项，核定价格不准确，造成领导决策失误。

• 韩长利.浅谈建筑小区物业管理服务价格[J].价格辑刊,2001(1)