稅收留置權

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稅收留置權(Tax Lien)

　　稅收留置權是指負有納稅義務的納稅人如有欠繳稅款就自動成為政府的債務人，稅收留置權隨之產生直至其償清稅債為止。政府作為債權人，對作為債務人也就是欠稅人的財產實施稅收留置權，以確保政府的稅收權益。另外需要說明的是，中國現階段還沒有規定稅收留置權， 目前，稅收留置權僅在英美法系國家存在，是國家以擔保權人的身份，對納稅義務人行使債的請求權的權利。

　　美國是土地私有制同家，房地產市場完全按市場規律運作，政府對巾場的十預較少。政府在房地產管理巾主要有以下職能：一屜進行規劃，通過規劃規定每一塊土地的用途，建築類型、高度和密度，進行土地管制；二是管理房地產從業人員，主要是通過房地產經紀人和銷售人員的考試發牌制度和房地產估價人員的發牌制度規範房地產市場；三是政府對房地產所有者征收房地產稅；四是為公眾利益行使警察權力，即出於公眾利益的需要，對上地利用進行管制。除上述四點以外，政府對房地產市場管理沒有其它職能，房地產活動完全按市場規律運行。對於美國地方政府而言，房地產稅是主要的收入來源之一。當土地所有者無法在規定時間內支付房地產稅，地方政府便對房地產稅收留置權進行拍賣。近年來，隨著美國經濟的不穩定和房地產業的波動，越來越多的房地產投資機構開始關註並參與房地產稅收留置權的投資活動。一方面，投資者可以獲得利率回報，投資房地產稅收留置權的利率根據各州有所不同，大部分州購買房地產稅收留置權的年利率在20%左右，以美國密斯斯比州為例，年利率為18%。另一方面，這個利率回報是低風險的， 為相當於有房地產作為抵押，保障投資者的利益。並且通常情況下，若房地產所有者在州法規定的時間內不能償付利息，投資者便會獲得房地產所有權。在這種情況下，投資者通常會獲得高額的回報， 此，對於投資者而言，他們更希望這種情況的發生。基於上述原因，越來越多的房地產投資機構開始投資房地產稅收留置權。尤其是金融危機以後，美國房地產稅收留置權的投資更是得到了許多私募公司的關註和青睞。

　　因為投資房地產稅收留置權是一個相對新興的領域，而搜集大量相關數據具有較大難度，所以國內外對於美國房地產稅收留置權的投資鮮有研究，而通過實證分析進行研究的更是幾乎為零。本文通過實證分析方法，採用Probit和Logit模型，對美國密斯斯比州Hinds county從1994年至2008年所有房地產稅收留置權的投資活動進行研究，分析房地產所有者未贖回的概率與房地產相關變數之間的關係，並試圖通過量化分析方法得出投資策略，以期對投資美國房地產稅收留置權有一定的指導作用。

　　房地產稅收留置權投資程式

　　房地產所有者需要定期繳納房地產稅，對房地產的估價是通過分析上一年市場價格，每年年初確定當年房地產稅收額。美國的房地產稅是由地方政府征收的，也就是南州、市或縣政府征收。從某種意義來說，房地產稅稅率是對市場需求的一種預測，而稅率的提高必須得到地方議會的批准。在購買房地產時，買主需要支付交易稅和不動產稅。這筆不動產稅是根據有關機構事先對所購買資產的評估確定的。美國政府有專門機構每年對本地區的房地產進行估價，並確定房地產稅的征收稅率。估價是指對房屋以及該房屋所占土地，即包括房產和地產在內的整個資產價值的評估。在征收房地產稅的具體做法方面，不同的州、不同的地區不盡相同，稅率也是因地而異。

　　如果房地產所有者在一定期限內未支付房地產稅，則地方政府會對該房地產的房地產稅收留置權進行拍賣。所謂稅收留置權，是指負有納稅義務的納稅人如有欠繳稅款就自動成為政府的債務人，稅收留置權隨之產生直至其償清稅債為止。政府作為債權人，對作為債務人也就是欠稅人的財產實施稅收留置權，以確保政府的稅收權益。另外需要說明的是，中國現階段還沒有規定稅收留置權， 目前，稅收留置權僅在英美法系國家存在，是國家以擔保權人的身份，對納稅義務人行使債的請求權的權利。

　　地方政府拍賣房地產稅收留置權的程式在各州有一定區別，依據州法執行。現以美國密斯斯比州為例，闡述房地產稅收留置權拍賣程式。 在美國密斯斯比州，若房地產所有者無法支付房地產稅，併在之後的一年內仍未支付，地方政府便會在統一的時間對房地產稅收留置權進行公開拍賣。按照規定，美國密斯斯比州一年進行兩次房地產稅收留置權的拍賣，時間分別是四月的第一個星期一和八月的最後一個星期一。每次拍賣前，公示的時間很短，僅有兩個星期。即使是在同一個州內，不同的縣所採用的房地產稅收留置權的拍賣方式也不盡相同。具體而言，一些縣(county)採取“競價”方式進行拍賣，即出價最高者獲得購買房地產稅收留置權的權利，例如Hinds county。據統計，獲得購買權的價格的平均值為房地產價值的10%。 另外一些縣則採取“輪流購買(round robin)” 的拍賣方式，這種方式不需要競價，而是投資者按照一定的順序輪流購買。這種方式的優勢是不會 為在第一種方式中，由於競價時出價過高造成損失；劣勢是投資者無權選擇希望購買的房地產稅收留置權，或者放棄不想購買的房地產稅收留置權，只能按照順序輪流購買。在投資者購買了房地產稅收留置權之後的兩年時問里，房地產所有者有權贖回，並需要向投資者支付利息。美國密斯斯比州規定年利率為18% ，即1.5%/月，贖回時，房地產所有者需要按照房地產價值的1.5%/月向投資者支付利息。若房地產所有者在兩年時問內未能贖回，則房地產歸投資者所有。