房屋產權管理

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　　房屋產權管理是指對房屋所有權及合法變動情況的審查、確認並辦理各項房產產權登記，以及由此而進行的各項管理工作。產權是對房產占有、使用、收益和處分的權利。

　　(1)對房屋產權本身的管理。

　　其中包括：①由機關、團體、學校等行政事業單位和國營企業使用的全民所有的公房，除由政府主管部門直接管理或由其他行政事業單位管理以外，凡屬國家授予有關部門經營的房產，均可由該單位負責經營管理，；集體所有制單位自建、自購的房屋，屬本單位所有，由本單位管理；②凡是承租戶居民租用的公房，其房產由出租房屋的單位直接管理；③外地的機關、團體、企事業單位在本地區購、建的房屋，均由其單位自行管理，也可由產權人委托當地的房屋管理專業部門代為管理：④屬樓房住宅小區範圍內的公有房屋，若是分屬若幹單位管理的，可由當地的房屋主管機關指定房屋數量較多的單位牽頭，與其它單位組成協調機構，負責小區住宅管理的有關事宜；⑤屬個人私有的房產，產權人可依法行使其各種權利。若轉移所有權的，應經房地產主管部門的審核批准；如需出租的，亦應經主管部門租賃監證後方可進行；⑥房屋所有人和使用人對合法擁有及使用的房屋和附屬設施，都負有保護的責任，任何單位和個人都不得侵占、擅自改變或拆除，不得從事其他有礙房屋安全、影響居住環境的活動。任何單位和個人也不得虛報、瞞報房屋所有權，不得塗改、偽造產權證件，不得侵犯他人房屋所有權，並接受國家的統一管理和監督。

　　(2)對房屋所有者房屋產權登記行為的管理。

　　①國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，都應按照有關的法律、法規、規章、政策的規定辦理。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上人民政府房產管理部門申請登記。房屋產權的變更是經常性的，當房屋所有權因買賣、贈與、繼承、析產、交換、調撥、投資等產權轉移以及因翻建、增建、擴建、改建、拆除等現狀改變而變更時，都應經房屋主管部門的審查、批准，並申請房產變更登記。凡屬公有房屋變更的，產權人應自轉移變更之日起1年內，私有房屋應自轉移變更3個月內申請房屋所有權轉移或變更登記。新建的公有房屋應在竣工後的6個月內申請所有權登記，凡未辦理產權登記、領取所有權證及已發生產權轉移或現狀變更，但未辦理轉移變更登記的房屋，其房屋所有權不受國家的法律保護，不得就該房屋進行買賣、租賃、交換。贈與、析產和調撥。亦不得翻建、改建和擴建；②凡設定典權或抵押權的房屋，應自設定他項權利之日起3個月內申請他項權利的登汜。權利消滅時，應申請註銷登記。未登記所有權的房屋，不得申請他項權利的設定。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，哎當辦理過戶登記。③全部房屋塌沒或拆除不建的，應自塌沒或拆除之日起1年內，申請房屋所有權註銷登記；④經公證證明後需辦理房屋所有權轉移、變更登記手續的，應當在出具公證之日起2個月內到房地產主管機關申請。逾期提出申請的，應說明理由，登記機關可視情況予以辦理；⑤建立商品房屋銷售前的產權登記備案制度。房地產開發公司，在商品房屋銷售前(包括預售)，應持項目建設圖紙和有關批准文件，到房地產管理機關登記備案，以作為商品房屋產權登記的基礎資料，也可充當銷售許可的憑證。商品房屋的購買方，應在購房的3個月內(期貨交易的，自結算之日起3個月內)持能證明交易行為合法性的有效證件到房地產管理機關辦理登記手續，領取產權證書；⑥遇有申請房屋所有權轉移登記的，除房屋繼承權由繼承人一方登記外，其他登記均由現所有人和原所有人會同辦理。他項權利的登記，由權利人會同所有權人辦理；⑦應辦理各項登記，無正當理由不辦理的，房地產主管機關有權根據有關規定施以處罰。嚴重違反國家規定的，也可提交司法部門查辦處理。

　　(3)對房屋產權資料的管理。

　　產籍資料必須準確、完整。因此，應及時進行產權的變更登記和產籍資料的增、滅籍及變更註記，以保持房地產的實際情況與所管理的圖紙、檔案、卡片、冊子的一致性。要經常進行登記的彙總驗收工作，對未登記和已登記未發證的房產進行清理，防止漏登、漏管和重覆登記。產權管理的底檔、底卡不得散失、毀損，隨時為房地產的產權管理、交易買賣和房地產糾紛，仲裁提供服務和有效依據。通過產權資料的整理，使房地產產權的管理得到真實有效的反映，為產權管理提供基礎的、可信的原始資料，為我國的房地產發展積累內容詳實的史料。

　　(一)房屋產權分類

　　在我國第一次全國城鎮房屋普查中，根據房屋所有權和管理方式的不同，確定了房屋產權的ll類產別。

　　1．公產

　　指房地產管理部門直接管理的房產。其中包括政府接管的、國家經租的、國家收購或投資新建的房產。

　　2．代管產

　　指目前沒有產權人，由政府房地產管理部門代為管理的房產。

　　3．托管產

　　指房屋產權人委托房地產管理部門管理的房產，由房管部門代為管理、收租、維修、經濟收支，房管部門與產權人定期結算。

　　4．撥用產

　　指房屋產權屬於房管部門，免租撥給單位使用，由使用單位自管、自修。撥用產是公房的一部分，使用單位只擁有使用、管理和維修權而沒有處置權。

　　5．全民所有制單位自管公產

　　指房屋產權屬於全民所有制單位所有並自行管理的房產。

　　6．集體所有制單位自管公產

　　指房屋產權屬於集體所有制單位並自行管理的房產。

　　7．私產

　　指城鎮中私人(包括農民、華僑、僑眷、歸僑、外籍華人、有外籍親屬的中國公民)所有的房產。

　　8．中外合資產

　　指我國政府、企業與外國政府、公司、廠商及個人合資建造或購置的房產。

　　9．外產

　　指外國政府、企業、社會團體、國際性機構及外國僑民所有的房產。

　　10．軍產

　　指中國人民解放軍部隊、機關、醫院、工廠、學校等軍事單位所有並自行管理的房產。

　　11．其它產

　　凡不屬於上述十類的房產，包括宗教、寺廟以及產權未定的房產

　　(二)房屋產權管理的範圍

　　房屋產權管理的範圍是城鎮的全部房屋，包括全民產、集體產和私產。全民產包括由房管部門直接經營管理的房產、撥用產以及全民所有制單位自管公產。對於後兩者，雖然各單位在授權範圍內行使所有權，但根據國家政策和行政法規，必須接受房產管理部門的產權管理。

　　房屋產權管理，不權是房地產行政管理的重要內容，也是發展房地產業的基礎工作。因此，它對保護產權人合法權益，完善房地產管理職能，加強法制建設都有重要的意義。其具體表現是：

　　(1)維護公有房屋產權不受非法侵犯。房地產管理機關通過登記，核發房屋所有權證，可以清楚地瞭解、掌握公有房屋的基本情況，並代表國家進行全社會管理，運用經濟的、行政的、法律的手段，保護國家財產不受侵犯和破壞，使國家財產在法律和各項制度的嚴格管理下不受侵犯，不斷發展。

　　(2)使私有房屋產權得到合法確認和保護。國家鼓勵公民個人以合法手段取得房屋的所有權，推行住宅私有化。因此，在我國，公民個人合法擁有的房屋，不論是住房還是生產資料用房，都會受到國家法律的保護。

　　(3)推動更好實現房地產行政管理職能。房屋產權管理是整個房屋管理工作中的基礎性工作，做好這項工作，就可帶動其他工作正常運轉。

　　(4)有利於國家的安定團結。產權工作做得好，國家、集體、個人的利益都將受到保護，從而預防和減少房地產的糾紛。

　　建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》就城市房屋產權管理做出如下規定：城市房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均須符合有關法律、法規、規章和政策的規定。房屋產權轉移時，該房屋占用土地的使用權應當同時轉移。共有房屋的產權除確實妄難以分割的外允許分割，土地使用權不能分割的應當維持土地的共同使用權。城市房產設定抵押等他項權利時，應當包括房屋所占用釣土地使用權。城市房屋有下列情況之一的，除依法繼承或者人民法院判決的外，禁止產權轉移或設定他項權利：

　　(1)在城市改造規劃實施範圍內的；

　　(2)在國家建設徵用土地範圍內的；

　　(3)其他依法禁止轉移、變更的。

　　以上除第3項外，禁止期限不得超過1年。城市房屋產權的取得、轉移、變更和他項權利的設定均應向房屋所在地的房地產管理部門申請登記，經審查確認產權後發給房屋產權證。房屋產權證是房屋產權的合法憑證，任何單位和個人都不得塗改或者偽造。