小區物業管理服務價格

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　小區物業管理服務價格是指建築小區物業管理者為小區內物業產權人、使用人提供有償服務，依照國家的有關規定收取的補償性費用，它是一種純粹的經營性服務價格。小區物業管理者實行獨立核算，自負盈虧是以盈利為目的，其服務價格中必然含有一定的利潤和法定的稅金，就其管理服務收費過程而言，它是一種完全的價格行為，因此就必須受到價格法規的制約和價格管理部門的行政約束。

　　小區物業管理服務價格構成屬性中物化勞動(周定資產投入部分)所占比重小，活化勞動(管理服務費用部分)所占比重大，管理服務中屬於社會公共服務所占比重較大。從價格形式變化看，具有區域壟斷性強，彈性變化小的特點。因此在制定小區物業管理服務價格時，應把著眼點著重放在物業管理者為物業所有者、使用者所提供的服務項目和質量上，即加大活化勞動比重價值的計算，以物化勞動如警衛室、花壇，固定建築等公共設施的支出做為定價參數，因為這部分公共設施在商品房開發預(決)算時多數已經計人成本，在商品房屋銷售時這部分支出已經獲得了補償。偏重物化勞動計算出的小區物業管理服務價格，就會形成成本重覆計算，反映的價格不真實，小區物業所有者、使用者的利益受到侵害的現象。因此依據小區物業管理服務價格構成的特點，嚴格劃分活化勞動和物化勞動的比重，應做為制定小區物業管理服務價格的前題條件。

　　小區物業管理服務價格的制定既要考慮該項事業的發展，又要充分考慮各方面承受能力。具體而言應遵循以下四點原則：

　　(1)成本補償原則。小區物業管理服務收費價格，應補償在管理服務全過程中所發生的符合國家規定的成本、費用支出，以維持小區物業管理工作的正常開展。

　　(2)合理盈利原則。在小區物業管理者正常管理、服務的條件下，制定小區物業管理收費價格應考慮管理者在物業管理方面的投入產出，核定合理利潤，使其在經營過程中有一定的自我積累，自我發展的能力，以提高物業管理服務質量促進該項事業的良性迴圈。

　　(3)居民承受能力原則。綜合考慮小區內居民的經濟承受能力和接受服務的意願。根據物業管理者提供的設施服務項目、服務質量，考慮物業所有者、使用者的不同消費層次和不同要求，制定的不同區域內的不同收費標準。

　　(4)自願原則。物業管理單位與物業產權人，使用人之間就簽訂管理服務協議書並以自願為原則，不能強行服務、硬性收費。

　　一般情況下，我們對小區物業管理服務收費價格的制定採用成本法比較適用具體工作實際。它是一種以物業管理服務中所發生的各項費用之合為主要依據，再加上一定的利潤和應納稅金來確定管理服務價格的方法，可用公式表示：

　　物業管理服務價格＝固定資產投資成本(物化勞動部分)＋各項合理費用(活化勞動部分)＋正常利稅

　　所謂物業管理服務價格的審定程式，簡單地說是指若要制定出某個小區的物業管理服務價格，從頭至尾要做哪些工作，應該先做什麼，後做什麼，透過這個程式讓領導及有關人員可以看到計價的全過程，瞭解定價各項成本構成之間的邏輯關係。首先，要對物業小區做一初步瞭解，弄清定價對象、定價目的、定價的背景。其次，要對該物業小區進行實地勘察、確定其地理位置、面積、平面佈置、用途、產權、人口數、居民戶數、使用性質等情況，掌握第一手資料為劃分和分攤成本費用做前期準備工作。再次，收集必要的數據資料核對物業管理部門申請報告中提供的相關會計數據，運用上面所提到的計算公式制定出物業管理服務價格。最後，寫出《小區物業管理服務價格審核報告》，報告中需詳盡說明制定小區管理服務價格所依據的法律法規文件、成本構成、計算方法、制定價格的理由並附有關原始測算資料。這樣做的目的，既是物價工作的性質所決定的，同時也是為了反映小區物業管理服務價格構成的真實情況，以便於領導審核把關，避免出現因調查不全面，成本測算不細，漏項添項，核定價格不准確，造成領導決策失誤。

• 韓長利.淺談建築小區物業管理服務價格[J].價格輯刊,2001(1)