物业管理资金

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　　物业管理资金按其筹措目的可分为物业服务企业设立所需资金和提供物业管理服务所需资金。前者是物业服务企业创立所必需的资金，称为资本金(即注册资金)；后者是补偿物业服务企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗所必需的资金，称为物业管理经费。

　　物业管理作为一种企业化的运行方式，与其他企业行为一样，资金也是物业管理公司的根本，资金的来源问题也成为物业管理公司的核心问题之一，资金的筹措也在物业管理公司内居于非常重要的地位。

　　物业管理企业的资金筹措，是物业管理公司在开展业务管理和多种经营活动的过程中，运用各种筹资形式向投资者、外部有关单位和个人，经济而有效的筹集资金的过程。

　　第一，物业管理企业要与房地产综合开发的现代化相配套，与产权多元化格局相衔接，就要实现“社会化、专业化、企业化”方向上的大发展。而发展离不开资金，而且资金的需求是经常的、多方面的。物业管理企业应通过一业为主、多种经营的策略，充分挖掘自我积累、社会投资的潜力，来解决企业资金不足的问题。

　　第二，房地产业作为国民经济的基础产业，它的迅猛发展，必然推动物业管理的发展，从而把物业管理推向市场，为物业管理企业的跨地区经营提供条件；市场经济的发展，打破了部门、地区的条块分割状况，使得物业管理企业跨地区、跨行业、跨所有制的横向经济联系成为可能。物业管理企业的横向发展要求资金横向流动，资金横向流动的形式多种多样，其中多种形式的物业管理企业联营、不同企业的相互投资则是横向经济联合的主要形式。这种横向经济联合带来的横向资金运动，突破了原来单一的资金供给体制，为物业管理企业在更广泛的范围内筹集资金开辟了道路。

　　第三，外来资金等社会闲散资金成为物业管理企业筹集资金的可靠来源，随着住宅商品化的进一步推进，房地产市场的三级市场——物业管理市场的兴起和发展，境外许多企业正在中国内地设立独资、合资或合作经营的物业管理企业，为国内的物业管理企业筹集资金提供了可靠的来源。另外，随着城乡居民生活水平的提高，手中一部分暂时不用的预算外资金和居民储蓄，也是一笔数额十分可观的资金，可以作为中小管理企业筹集资金的重要来源。城乡居民生活水平提高，为物业管理企业的合理收费提供了保证，确保多种有偿服务这一筹资渠道得以畅通。

　　(一)物业服务企业资本金的筹措及用途

　　根据《中华人民共和国公司法》和物业服务企业资质管理规定，设立物业服务企业必须具有一定数额的货币注册资金。根据2007年11月建设部发布的《建设部关于修改(物业管理企业资质管理办法)的决定》，一级资质的物业服务企业注册资本500万元人民币以上；二级资质的物业服务企业注册资本300万元人民币以上；三级资质的物业服务企业注册资本50万元人民币以上。可见，要创立一个持续正常营业的物业服务企业，必须筹集50万元以上人民币的资本金，作为企业注册资金。

　　注册资本除用于启动物业服务公司的运行、支付必要的开办费外，还可以用于首期物业管理的启动资金。

　　(二)物业管理经费的筹措及用途

　　物业管理经费按其来源可分为住宅专项维修基金、物业管理用房和经营用房的维修资金筹措、物业管理服务费、物业经营收入和国家财政补贴五种类型。

　　1．住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2007年10月30日建设部与财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》，并于自2008年2月1日起施行，该办法对于对商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督做了详细规定。

　　2．物业管理用房、经营用房维修基金。住宅小区的管理用房、经营用房以及共用设施设备均属于住宅小区的全体业主共有，由业主提供给物业服务企业使用或委托物业服务企业经营，物业服务企业负有维护和管理责任，但因其不是物业服务企业固定资产，物业服务企业不能对其计提折旧。为保障这些公共配套设施有一个稳定的大修理资金来源，财政部颁布的《物业服务企业财务管理规定》中明确规定，物业服务企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的管理用房、经营用房和共用设施设备，应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同，协议支付有关费用(如租赁费、承包费)。物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。

　　3．物业管理服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源。

　　4．经营性收入。物业管理小区内的商业用房，属小区配套设施，这些物业的产权属全体业主共有，可采取灵活多样的方式，委托物业服务企业经营。如对商业用房，可采取租赁经营的方法，业主委员会收取租金，由物业服务企业经营或委托经营；或由业主委员会与物业服务企业核定一个承包数，超额分成。业主委员会将收入按照业主大会的决定并入住宅专项维修基金或弥补物业管理费的不足。

　　物业服务企业还可利用自身的优势，依靠可靠的信息来源，开展物业代租代购，代办产权转移等中介服务进行创收。

　　5．国家财政补贴收入。某些由房管站(房管所)改制的物业服务企业，主要从事直管公房的物业管理工作，在一定的时期内政府会给予适当的财政补贴。此外，创建文明小区，是社会主义精神文明建设的重要组成部分，物业服务企业和当地政府都十分重视，有的还会得到政府的财政补贴。

　　(一)专款专用原则

　　物业管理资金筹集后必须妥善管理，实行分类储存，每项资金对应相应的用途，按照财务制度的规定，专项资金必须专款专用，以保证物业管理资金运用的有序，从根本上维护业主利益。

　　(二)计划使用、厉行节约

　　物业管理资金筹集艰难，因此应全面安排，计划使用，避免因用资失控而导致业主(或非业主使用人)以及物业服务企业自身蒙受损失，建立科学、有效的行政、财务、审计监督制度，建立科学的绩效管理制度，把资金的节约与职工利益挂钩，确立资金使用责权利相结合的机制。

　　(三)合理收益原则

　　物业服务企业是自主经营、自负盈亏、自我发展的经济实体，其经营管理活动以赢利为目的，在资金使用时，应贯彻合理收益的原则，尽可能降低管理的成本，节约管理费用，保证实现合理报酬、合理收益。

　　(四)民主管理的原则

　　物业管理资金的使用应当充分尊重业主的意见，增加透明度，使物业管理服务费和维修基金的收入、管理、使用进入良性循环。物业服务企业应接受业主的监督，业主委员会有权审核物业服务企业制定的物业管理财务年度计划、财务预算和决算，物业服务企业要定期向业主公布收入和支出的账目表，接受全体业主的监督。