房地产法律事实

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　　房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。

　　能够引起房地产法律关系产生、变更和消灭的事实，主要分为行为和事件两大类。

　　(1)行为。行为是捐以房地产法律关系主体的意志为转移，并能引起房地产法律关系产生、变更和消灭的那些客观事实。行为可分为合法行为与违法行为。凡符合房地产法律规范的规定，且实施不违背法律、行政法规的行为是合法行为，如当事人依法签订房地产抵押合同、房地产转让合同；凡违反法律和行政法规禁止性规定的行为则是违法行为，如未取得营业执照而擅自从事房地产中介服务的行为，建筑工程承包合同中承包方违法转包和分包的行为。

　　房地产行为有以下两类。

　　①房地产民事主体的行为，如依法签订建设用地使用权出让、合作开发房地产合同的行为，是合法行为；当事人没有房地产开发经营资格从事房地产开发建设的行为，则是违法行为。

　　②房地产主体的管理行为，即房地产行政管理机关在职权范围内行使的带有强制命令性的行为，如对房地产权属登记的管理，对违反房地产法的行为做出的处罚决定。

　　此外，房地产司法、仲裁和行政行为，即司法、仲裁和行政机关所做的与房地产相关的行为，有时也会产生一定的房地产法律后果。

　　(2)事件。事件是指与房地产法律关系主体的意志无关，而能引起房地产法律关系产生、变更和消灭的客观事实。通常情况下，能产生房地产法律关系的事件有三类。

　　①自然人死亡(包括生理死亡和宣告死亡)的事实，能引起房地产主体人格的消灭、房地产继承关系的发生等。

　　②自然灾害或意外事件的事实，一能引起房屋这种客体的消灭或当事人法律责任的免除等法律后果。

　　③一定状态的出现，例如时间经过的法律事实，可引起一定的房地产实体权利或债权请求权的发生或消灭，如除斥期间的经过引起房地产实体权利的消灭，诉讼时效的经过引起房地产债权人胜诉权的消灭。

　　1．客观性

　　作为房地产法律事实须是某种客观情况，是已经现实发生和存在的客观事实包括行为、事件等，如果是主观想像或者还未现实存在的情况就不是法律事实。

　　2．法定性

　　涉及房地产的客观现象和情况并不一定都会引起房地产法律关系的产生、变更和消灭，只有符合房地产法律规定的客观情况，才是房地产法律事实，才能引起房地产法律关系的产生、变更和消灭。

　　3．差异性

　　法律事实的具体表现形式不一样，而且不同性质的法律事实产生的房地产法律关系也不同。

　　依据法律规定或当事人的约定，一个房地产法律关系的发生、变更或消灭需要两个以上的法律事实时，则只有这些法律事实的结合，才能产生相应法律后果的，称作房地产法律事实的结合。由于房地产法律关系多为要式法律关系，因此，房地产法律关系的产生、变更和消灭实践中很多是房地产法律事实的结合。例如，用地者通过建设使用权出让关系取得建设用地使用权这种物权，就是如下法律事实的结合：申请用地者通过招标、拍卖、挂牌等方式竞争某地块建设用地使用权的法律事实；国家与用地者签订建设用地使用权出让合同的法律事实；用地者向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记的法律事实；县级以上地方人民政府土地管理部门核实相关事项的法律事实；同级人民政府颁发建设用地使用权证书的法律事实。

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