房价成本公开

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　　国土部7月24日对外公布了“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果，全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光，刨除23.2%的平均地价、10%的税费成本及几近固定的建安成本后，超过40%的房价成了开发商牟利的空间。

　　据国土部调查结果全国的620个案例中，销售房价最高为45000元/平米，最低为1130元/平米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，其中北京最高为51.36%，最低为15.13%，平均略高于全国，为26.8%。根据调查结果，620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%－30%之间。其中，比例在30%以下的约占总数的78%。

　　自从国土部公布“中国地价占房价平均为23.2%”的数据以来，业界一直对该数字存有异议。昨日，该部将全国620个调查项目的数据悉数发布，其中北京的21 个项目中，地价最高占房价的比例为51.36%，最低为14.33%。据公布的数据计算，北京21个项目平均地价与房价的比例约为25%。

　　国土部门与房地产开发商近日爆发的“口水战”升级。6月29日，国土资源部对外发布署名文章提议，针对每个项目，把相关数据摆出，“让公众看个明白”。 公众期待已久的房地产开发成本公开，出现曙光。

　　国土资源部29日对外发布署名赵松的文章，回应近日爆发的“数据纷争”。文章说，一个简单而又“神秘”的数据(地价占房屋售价的比例)再次吸引了社会的眼球，为了搁置争议，文章提议“把事实摆出来，免得让公众跟着惶惑、闹心。”各有关部门联合建立一个机制，针对每个项目，把有关数据列表摆出，让公众看个明白、痛快。这又一次引发了对“是否应公开建房成本”的大讨论。

　　追问 为何现在公布所有数据？

　　国土部：摆数据消除争论

　　国土部昨日表示，“我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”

　　今年6月底，国土资源部副部长鹿心社首次在国新办的新闻发布会上，公布了全国地价约占房价23%的结论，这也是国土部首次正面回应“地价推高房价”的争论。

　　随后，有人认为这一结论“太模糊”。

　　新闻背景 “地价推高房价”争论

　　国土资源部称，今年5月底，开展房地产项目用地地价专项调查，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。

　　国土部解释称，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。

　　早在今年两会上，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。地价推高房价的争论就此开始。

　　焦点一

　　建房成本应不应该公布？

　　中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，政府有责任将市场上双方的信息都告诉民众。

　　不少业内人士则认为，公开每个项目的开发成本涉及到商业秘密，政府过度干预市场是以前计划经济的做法。

　　对此，广州大学经济与管理学院副教授、房地产研究所所长陈琳表示，首先要对所要公开的“成本”的概念有一个界定。如果是这个行业的社会平均成本，应该是清晰并且可以公开的。但对于个别企业而言，不断控制并降低企业自身运作的成本，从而获得合理超额利润，这是企业保持前进的动力。公开房屋开发成本并且依据成本去定价，这在正常的市场机制下，并不是一个明智之举。

　　焦点二

　　单独公开房屋成本不公平？

　　陈琳认为，由于住房兼有普通商品和人们生活必需品的双重性质，而且其价值很大，许多人需要投入一生的积蓄才可以购买。因此房地产行业的备受关注也很正常。

　　广州市一位不愿意透露姓名的开发商则表示，民众认为高房价的罪魁祸首是开发商，直接促成公开成本要求的产生。房地产被认为一个暴利行业，人们希望对其“暴利”进行曝光。但房地产总体的平均利润并不像许多民众想象的那样高。另外一方面，暴利行业很多，为何偏偏让房地产曝光成本？这对房地产市场而言是不公平的。

　　焦点三

　　公开成本就能抑制房价吗？

　　“公开房屋成本”的支持者多数认为这能成为抑制房地产暴利的有效手段。“让开发商的成本和利润曝光，并接受监督，使其不能再随意赚老百姓的钱”，一位网友的留言反映了不少支持者的心态。但公开成本就能抑制房价吗？

　　陈琳认为，住房的定价，成本并不是其决定因素——开发商最后卖出去的价格是最终被市场认可的价格，价格的高低最终要看市场的供求关系。

　　而广州个人合作建房的发起人魏琨也表示，房屋成本的最大秘密在土地，现在采用招挂拍形式出让土地的开发项目，可以说，成本的最大头已经是公开的了，其他成本则差别不会太大。但广州目前许多在售项目的土地，是“8.31”大限之前通过协议出让取得的，有的土地成本少得可怜，但这些楼盘的房价也不可能根据土地成本来定。

　　焦点四

　　应该公布哪些价格信息？

　　如果企业个别成本的公开仍然受争议的话，应该公布哪些信息来化解市场上的信息不对称呢？

　　陈琳表示，商品房之外的社会保障性质的廉租房、经济适用房以及目前广州新社区住房，这部分房子采取政府指导价，公开成本接受监督是有必要的，而且政府还应该加大管理的力度。

　　此外，房地产的售价应该公开，做到“明码标价”，这既是开发商可以做的也是应该做的。这样才能保证房地产市场消费者的利益不受到侵害。而中央部委多次提出的保证房地产市场价格信息透明化的内涵也正在于此。

　　房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三大部分：

　　1、土地、土建、设备费用。

　　这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来进行项目的可行性评估。

　　2、配套及其他收费支出。

　　主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

　　3、管理费用和筹资成本。

　　房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。

　　房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。

　　1、土地费用

　　土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

　　2、前期工程费

　　前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

　　3、建筑安装工程费

　　建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

　　4、市政公共设施费用

　　市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20% ~30%左右。

　　5、管理费用

　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

　　6、贷款利息

　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

　　7、税费

　　税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

　　8、其他费用

　　其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

　　根据国家相关规定，当地地区居住区容积率最高为3.5。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。

　　容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

　　所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

　　国土部：

　　国土部提议公布房地产开发成本：让公众看明白^[4]

　　国土部门与房地产开发商近日爆发的“口水战”升级。6月29日，国土资源部对外发布署名文章提议，针对每个项目，把相关数据摆出，“让公众看个明白”。 公众期待已久的房地产开发成本公开，出现曙光。

　　国土资源部29日对外发布署名赵松的文章，回应近日爆发的“数据纷争”。文章说，一个简单而又“神秘”的数据(地价占房屋售价的比例)再次吸引了社会的眼球，为了搁置争议，文章提议“把事实摆出来，免得让公众跟着惶惑、闹心。”各有关部门联合建立一个机制，针对每个项目，把有关数据列表摆出，让公众看个明白、痛快。

　　国土部调查称地价占房价比平均为23%[1]

　　从国土部相关研究机构获悉，自今年5月底国土资源部组织开展了房地产项目用地地价专项调查，其结果是地价占房价比最低为5.3%，最高为58.6%，平均为23.2%，其中，东部地区平均为27%，高于其他区域。

　　国土部专家称开发商利润40%^[5]

　　《北京商报》报道，据国土部调查结果，全国620个房地产开发项目中，地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大多数占比在15%～30%之间，其中北京最高为51.36%，最低为15.13%，平均略高于全国，为26.8%。

　　房价构成主要有7个方面，即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。

　　“目前国税总局也在查开发商的纳税情况，最终的结果应该以官方的数据为准，但根据我们掌握的信息显示，正常的项目税费成本最高应该为10%出头，不超过11%。”参与此次调查的国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉记者，“除土地成本和税费外，开发商的建安成本、管理成本、销售成本大致相当。最高不会超过30%，加之税费成本10%，平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右，即便是算上增值税，流向政府的也不会超过40%”。

　　业界:^[6]

　　样本没有代表性 地价表“不科学”

　　《齐鲁晚报》报道，近日，国土部公布的全国620个楼盘地价引起广泛关注，有房地产界人士表示，公布的楼盘地价并不科学。

　　在仔细研究了国土部公布的楼盘地价表后，资深地产人士王焕新发现这样一个现象，济南5个样本楼盘中的4个分布在市郊，其中东绕城高速附近两个（保利花园、火炬东第），长清区一个（滨河华城）、二环西路以西一个（泉城花园），唯一一个在市区内的项目（万达广场）还是一个旧城改造项目。

　　“这几个样本楼盘究竟能有多大代表性，能反映济南楼市的整体状况吗？”王焕新认为，从统计学角度出发，丰富的样本才具有代表性，这份楼盘地价表样本过于单一，王焕新给出的评价是“起码不科学”。

　　同时他称楼盘地价表中公布的样本楼盘均价与实际情况也有出入。以济南的楼盘之一火炬东第为例，王焕新称这个楼盘目前尚未开盘，“ 开盘均价4200元/平方米的数据从何而来！”

　　市民：

　　房地产果然是“暴利”

　　国土部发布的样本楼盘的地价表，引起济南购房者的极大争论，“数据准不准”、“楼市果然是暴利”是购房者们发出的主要声音。

　　在研究了济南5个样本项目后，济南市民王峰这样说，“现在济南楼盘（每平方米）过万的就有很多，样本里为什么没有体现？”“5个样本4个在5500元/平方米以下，这样的楼盘济南究竟有几个？”

　　基于这种论断，王峰认为国土部在选择楼盘时是有“针对性的”，其目的在于证实“地价不是房价的主要推手”，这样的调查数据对普通购房者而言“参考价值并不大”。虽然并不能具体说明房价的全部构成，但王峰说，抛开地价是否推高房价争论不说，最近“地王”的消息频频出现，“一平方米土地都要上万，建成的房子能掉下一万元（每平方米）吗？”

　　面对同样的数据，市民王萍得出另外一个结论，“房地产的确是暴利”。王萍说，公布的5个样本楼盘，最小的楼面地价“才755元/平方米”，“开盘均价就要5200元/平方米”，“ 中间差价高达3400多元”，按照其中50%为成本，“开发商每平方米还要赚1700元，利润太高了，房价也太高了！”

　　专家：

　　公布地价说明透明度在提高

　　国土部近日公布了全国620个楼盘地价后，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授认为，造成房价差异的主要根源是地价差异，对于地产这样一个严重不透明的行业而言，国土部门开始公开披露信息，行业的透明度在逐渐提高。

　　李铁岗认为，在地产行业中，建安部分（房屋建筑和房屋设施设备安装）是一个市场化程度非常高的部分，在楼盘价格构成中，建安成本大致相同，在规费征收标准一致的情况下，楼盘价格差异主要来源于地价差异。

　　李铁岗称，一个行业利润率高于社会平均利润率就可称之为“暴利行业”，而根据目前披露的统计数据，“地产行业20% 的利润率显然符合这个标准”。

　　除去地产行业固有的不可复制的特性外，李铁岗还认为垄断是地产“暴利”的主要来源，而“行业不透明、信息严重不对称”则是地产被诟病的主要原因。

　　李铁岗称地产业信息不对称由两个方面构成，其一为信息公布不对称；其二为信息认知程度不对称。而前者是造成地产行业不透明的祸首。

　　李铁岗认为，在市场经济条件下，任何一个行业必将从不透明逐渐向透明转变，其间利润率也将逐渐回归社会平均利润率。在这个过程中，消费者不断从职能部门获取真实信息，能够正确地分析地产的市场状况，从而做出准确判断，从这个意义上，李铁岗称国土部发布的信息预示着地产行业透明度在逐渐提高，“对消费者而言是个福音”。