房價成本公開

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　　國土部7月24日對外公佈了“房地產項目用地地價專項調查”的最終結果，全國620個房地產開發項目的土地成本一一曝光，刨除23.2%的平均地價、10%的稅費成本及幾近固定的建安成本後，超過40%的房價成了開發商牟利的空間。

　　據國土部調查結果全國的620個案例中，銷售房價最高為45000元/平米，最低為1130元/平米；地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%，其中北京最高為51.36%，最低為15.13%，平均略高於全國，為26.8%。根據調查結果，620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%－30%之間。其中，比例在30%以下的約占總數的78%。

　　自從國土部公佈“中國地價占房價平均為23.2%”的數據以來，業界一直對該數字存有異議。昨日，該部將全國620個調查項目的數據悉數發佈，其中北京的21 個項目中，地價最高占房價的比例為51.36%，最低為14.33%。據公佈的數據計算，北京21個項目平均地價與房價的比例約為25%。

　　國土部門與房地產開發商近日爆發的“口水戰”升級。6月29日，國土資源部對外發佈署名文章提議，針對每個項目，把相關數據擺出，“讓公眾看個明白”。 公眾期待已久的房地產開發成本公開，出現曙光。

　　國土資源部29日對外發佈署名趙松的文章，回應近日爆發的“數據紛爭”。文章說，一個簡單而又“神秘”的數據(地價占房屋售價的比例)再次吸引了社會的眼球，為了擱置爭議，文章提議“把事實擺出來，免得讓公眾跟著惶惑、鬧心。”各有關部門聯合建立一個機制，針對每個項目，把有關數據列表擺出，讓公眾看個明白、痛快。這又一次引發了對“是否應公開建房成本”的大討論。

　　追問 為何現在公佈所有數據？

　　國土部：擺數據消除爭論

　　國土部昨日表示，“我們一直認為將實際的數據和情況擺出來，以透明公開的方式讓社會瞭解相關信息，是回答疑問消除爭論的最好方法。”

　　今年6月底，國土資源部副部長鹿心社首次在國新辦的新聞發佈會上，公佈了全國地價約占房價23%的結論，這也是國土部首次正面回應“地價推高房價”的爭論。

　　隨後，有人認為這一結論“太模糊”。

　　新聞背景 “地價推高房價”爭論

　　國土資源部稱，今年5月底，開展房地產項目用地地價專項調查，調查範圍為全國105個地價動態監測城市，調查方式為城市內分區域隨機抽樣，對象主要是2006年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品房開發項目。

　　國土部解釋稱，調查的房價為商品房開盤時的平均售價，地價為土地出讓時的樓面地價。

　　早在今年兩會上，全國工商聯房地產商會去年就全國9城市“房地產企業的開發費用”的調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。地價推高房價的爭論就此開始。

　　焦點一

　　建房成本應不應該公佈？

　　中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容表示，政府有責任將市場上雙方的信息都告訴民眾。

　　不少業內人士則認為，公開每個項目的開發成本涉及到商業秘密，政府過度干預市場是以前計劃經濟的做法。

　　對此，廣州大學經濟與管理學院副教授、房地產研究所所長陳琳表示，首先要對所要公開的“成本”的概念有一個界定。如果是這個行業的社會平均成本，應該是清晰並且可以公開的。但對於個別企業而言，不斷控制並降低企業自身運作的成本，從而獲得合理超額利潤，這是企業保持前進的動力。公開房屋開發成本並且依據成本去定價，這在正常的市場機制下，並不是一個明智之舉。

　　焦點二

　　單獨公開房屋成本不公平？

　　陳琳認為，由於住房兼有普通商品和人們生活必需品的雙重性質，而且其價值很大，許多人需要投入一生的積蓄才可以購買。因此房地產行業的備受關註也很正常。

　　廣州市一位不願意透露姓名的開發商則表示，民眾認為高房價的罪魁禍首是開發商，直接促成公開成本要求的產生。房地產被認為一個暴利行業，人們希望對其“暴利”進行曝光。但房地產總體的平均利潤並不像許多民眾想象的那樣高。另外一方面，暴利行業很多，為何偏偏讓房地產曝光成本？這對房地產市場而言是不公平的。

　　焦點三

　　公開成本就能抑制房價嗎？

　　“公開房屋成本”的支持者多數認為這能成為抑制房地產暴利的有效手段。“讓開發商的成本和利潤曝光，並接受監督，使其不能再隨意賺老百姓的錢”，一位網友的留言反映了不少支持者的心態。但公開成本就能抑制房價嗎？

　　陳琳認為，住房的定價，成本並不是其決定因素——開發商最後賣出去的價格是最終被市場認可的價格，價格的高低最終要看市場的供求關係。

　　而廣州個人合作建房的發起人魏琨也表示，房屋成本的最大秘密在土地，現在採用招掛拍形式出讓土地的開發項目，可以說，成本的最大頭已經是公開的了，其他成本則差別不會太大。但廣州目前許多在售項目的土地，是“8.31”大限之前通過協議出讓取得的，有的土地成本少得可憐，但這些樓盤的房價也不可能根據土地成本來定。

　　焦點四

　　應該公佈哪些價格信息？

　　如果企業個別成本的公開仍然受爭議的話，應該公佈哪些信息來化解市場上的信息不對稱呢？

　　陳琳表示，商品房之外的社會保障性質的廉租房、經濟適用房以及目前廣州新社區住房，這部分房子採取政府指導價，公開成本接受監督是有必要的，而且政府還應該加大管理的力度。

　　此外，房地產的售價應該公開，做到“明碼標價”，這既是開發商可以做的也是應該做的。這樣才能保證房地產市場消費者的利益不受到侵害。而中央部委多次提出的保證房地產市場價格信息透明化的內涵也正在於此。

　　房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三大部分：

　　1、土地、土建、設備費用。

　　這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產開發項目是否可行，是否有預期利潤的最主要經濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣佣金、契稅等。房產商在決定是否開發一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價)，以此來進行項目的可行性評估。

　　2、配套及其他收費支出。

　　主要是指水、電、煤氣、小區綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但由於種種原因，企業大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多收費項目由壟斷性經營企業或事業單位執行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產開發成本中受外界因表影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10-15%。房地產開發商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發成本取得經營效益的一項重要手段。

　　3、管理費用和籌資成本。

　　房地產開發與其他一般行業相比，具有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點。因此，大多數開發企業必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本、體現經營成果，將起到非常重要的作用。

　　房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象，以正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。房地產成本按照資金進入企業的形態分類，可以分為採購成本、開發成本和經營成本。

　　1、土地費用

　　土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地巨集觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，並有進一步上升的趨勢。

　　2、前期工程費

　　前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

　　3、建築安裝工程費

　　建築安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

　　4、市政公共設施費用

　　市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20% ~30%左右。

　　5、管理費用

　　管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。

　　6、貸款利息

　　房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關係，所以占成本構成比例相對不穩定。

　　7、稅費

　　稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規範。包括諸如徵地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

　　8、其他費用

　　其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

　　根據國家相關規定，當地地區居住區容積率最高為3.5。然而，很多樓盤都超過了這個容積率。業內人士告訴記者，有部分開發商在競標土地時，與審批部門打好招呼，用較低的容積率逼退其它競爭對手，在拿到土地後，再想方設法提高容積率。

　　容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。

　　所謂“容積率”，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

　　國土部：

　　國土部提議公佈房地產開發成本：讓公眾看明白^[4]

　　國土部門與房地產開發商近日爆發的“口水戰”升級。6月29日，國土資源部對外發佈署名文章提議，針對每個項目，把相關數據擺出，“讓公眾看個明白”。 公眾期待已久的房地產開發成本公開，出現曙光。

　　國土資源部29日對外發佈署名趙松的文章，回應近日爆發的“數據紛爭”。文章說，一個簡單而又“神秘”的數據(地價占房屋售價的比例)再次吸引了社會的眼球，為了擱置爭議，文章提議“把事實擺出來，免得讓公眾跟著惶惑、鬧心。”各有關部門聯合建立一個機制，針對每個項目，把有關數據列表擺出，讓公眾看個明白、痛快。

　　國土部調查稱地價占房價比平均為23%[1]

　　從國土部相關研究機構獲悉，自今年5月底國土資源部組織開展了房地產項目用地地價專項調查，其結果是地價占房價比最低為5.3%，最高為58.6%，平均為23.2%，其中，東部地區平均為27%，高於其他區域。

　　國土部專家稱開發商利潤40%^[5]

　　《北京商報》報道，據國土部調查結果，全國620個房地產開發項目中，地價占房價最低比例為5.3%，最高為58.6%，大多數占比在15%～30%之間，其中北京最高為51.36%，最低為15.13%，平均略高於全國，為26.8%。

　　房價構成主要有7個方面，即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷售費用和開發商利潤。

　　“目前國稅總局也在查開發商的納稅情況，最終的結果應該以官方的數據為準，但根據我們掌握的信息顯示，正常的項目稅費成本最高應該為10%出頭，不超過11%。”參與此次調查的國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松告訴記者，“除土地成本和稅費外，開發商的建安成本、管理成本、銷售成本大致相當。最高不會超過30%，加之稅費成本10%，平均土地成本23.2%，開發商最終的直接利潤應該在40%左右，即便是算上增值稅，流向政府的也不會超過40%”。

　　業界:^[6]

　　樣本沒有代表性 地價表“不科學”

　　《齊魯晚報》報道，近日，國土部公佈的全國620個樓盤地價引起廣泛關註，有房地產界人士表示，公佈的樓盤地價並不科學。

　　在仔細研究了國土部公佈的樓盤地價表後，資深地產人士王煥新發現這樣一個現象，濟南5個樣本樓盤中的4個分佈在市郊，其中東繞城高速附近兩個（保利花園、火炬東第），長清區一個（濱河華城）、二環西路以西一個（泉城花園），唯一一個在市區內的項目（萬達廣場）還是一個舊城改造項目。

　　“這幾個樣本樓盤究竟能有多大代表性，能反映濟南樓市的整體狀況嗎？”王煥新認為，從統計學角度出發，豐富的樣本才具有代表性，這份樓盤地價表樣本過於單一，王煥新給出的評價是“起碼不科學”。

　　同時他稱樓盤地價表中公佈的樣本樓盤均價與實際情況也有出入。以濟南的樓盤之一火炬東第為例，王煥新稱這個樓盤目前尚未開盤，“ 開盤均價4200元/平方米的數據從何而來！”

　　市民：

　　房地產果然是“暴利”

　　國土部發佈的樣本樓盤的地價表，引起濟南購房者的極大爭論，“數據準不准”、“樓市果然是暴利”是購房者們發出的主要聲音。

　　在研究了濟南5個樣本項目後，濟南市民王峰這樣說，“現在濟南樓盤（每平方米）過萬的就有很多，樣本里為什麼沒有體現？”“5個樣本4個在5500元/平方米以下，這樣的樓盤濟南究竟有幾個？”

　　基於這種論斷，王峰認為國土部在選擇樓盤時是有“針對性的”，其目的在於證實“地價不是房價的主要推手”，這樣的調查數據對普通購房者而言“參考價值並不大”。雖然並不能具體說明房價的全部構成，但王峰說，拋開地價是否推高房價爭論不說，最近“地王”的消息頻頻出現，“一平方米土地都要上萬，建成的房子能掉下一萬元（每平方米）嗎？”

　　面對同樣的數據，市民王萍得出另外一個結論，“房地產的確是暴利”。王萍說，公佈的5個樣本樓盤，最小的樓面地價“才755元/平方米”，“開盤均價就要5200元/平方米”，“ 中間差價高達3400多元”，按照其中50%為成本，“開發商每平方米還要賺1700元，利潤太高了，房價也太高了！”

　　專家：

　　公佈地價說明透明度在提高

　　國土部近日公佈了全國620個樓盤地價後，山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗教授認為，造成房價差異的主要根源是地價差異，對於地產這樣一個嚴重不透明的行業而言，國土部門開始公開披露信息，行業的透明度在逐漸提高。

　　李鐵崗認為，在地產行業中，建安部分（房屋建築和房屋設施設備安裝）是一個市場化程度非常高的部分，在樓盤價格構成中，建安成本大致相同，在規費征收標準一致的情況下，樓盤價格差異主要來源於地價差異。

　　李鐵崗稱，一個行業利潤率高於社會平均利潤率就可稱之為“暴利行業”，而根據目前披露的統計數據，“地產行業20% 的利潤率顯然符合這個標準”。

　　除去地產行業固有的不可複製的特性外，李鐵崗還認為壟斷是地產“暴利”的主要來源，而“行業不透明、信息嚴重不對稱”則是地產被詬病的主要原因。

　　李鐵崗稱地產業信息不對稱由兩個方面構成，其一為信息公佈不對稱；其二為信息認知程度不對稱。而前者是造成地產行業不透明的禍首。

　　李鐵崗認為，在市場經濟條件下，任何一個行業必將從不透明逐漸向透明轉變，其間利潤率也將逐漸回歸社會平均利潤率。在這個過程中，消費者不斷從職能部門獲取真實信息，能夠正確地分析地產的市場狀況，從而做出準確判斷，從這個意義上，李鐵崗稱國土部發佈的信息預示著地產行業透明度在逐漸提高，“對消費者而言是個福音”。