重覆銷售定價技術

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重覆銷售定價技術(Repeat Sales Pricing Technique)

　　所謂重覆銷售定價技術，是以銷售兩次或以上的房屋為數據來源：當一間房屋再一次被出售後，其新價格會在一段時間後與舊價格作比較，從而得出房價變化的數據。

　　重覆銷售定價技術是由卡爾·凱斯（Karl Case）和羅伯特·席勒（Robert Shiller）研發的。該技術於1980年代初發明後，先被髮明人用於獨立編製房地產價格指數，不久被標準普爾公司購買，成為該公司編製“標準普爾/凱斯－席勒住宅價格指數”的基本方法。今天，標普房價指數，特別是針對全美10個和20個都市圈標誌的標普房價10綜指和20綜指，是美國地產界最為權威的商業性房價指數。後來，美國政府（聯邦住宅事業監督辦）在編製涵蓋全國的聯邦房價指數時，也沿用了上述“重覆銷售定價”技術。目前，該技術已經被全球業界公認為編製房價指數的最基本技術。

　　其核心方法論就是：它以跟蹤同一套住宅重覆銷售時的價格變動為核心，通過大樣本、權重平均等方法，計算出出某個地區房價變動的整體趨勢。由於跟蹤同一套住宅的售價，就避免了新房與二手房、市中心與市郊住宅、高檔與低檔物業在不同時期的供給比例變化，而造成的平均房價的虛假波動。此外，該計算方法還會剔除一些異常情況，如同一套住宅在6個月內的多次倒手（通常意味著虛假炒作），同一套住宅價格的發生異常變動（通常因為房子做了重大改建，或者因為房主因特殊原因而“甩賣”）等情況。它還會聯繫兩次銷售之間的時間間隔，給予不同權重，一般來說，銷售間隔越長，權重越低，因為在一個長時期間隔中，房子通常已經改建過，不再是“同一所住宅”了。