區域因素修正

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　　區域因素修正是將比較實例在其外部區域環境狀況下的價格調整為評估對象外部區域環境狀況下的價格。

　　區域因素修正的主要因數有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區域因數不同，區域因素修正的具體因數應根據評估對象的用途確定。將區域因素中的各因數對地價的影響程度求和，得出區域因素條件指數，再按公式計算。

　　修正公式為：

　　式中V_E——區域因素修正後的比較實例價格；

　　V_O——區域因素修正前的比較實例價格；

　　D_P——待估宗地區域因素條件指數；

　　D_E——比較實例宗地區域因素條件指數。

　　(1)確定影響因素即確定對估價房地產價格有影響的區域因素。

　　(2)判定區域因素狀況對估價對象房地產和可比實例房地產的區域因素狀況進行判定。

　　(3)逐項比較並確定差異程度將可比實例房地產與估價對象房地產的區域因素狀況進行逐項比較，並確定區域因素的差別所造成的價格差異程度。

　　(4)進行價格修正根據差異程度對可比實例的成交價格進行修正。一般而言，如果可比實例優於估價對象，則對可比實例的價格作減價修正；反之，應對可比實例的價格作增價修正。

　　區域因素對價格影響程度的判定比較困難，往往依賴於評估師的經驗與判斷。區域因素修正的公式為

區域因素修正後的可比實例價格=可比實例價格 × 區域因素修正繫數

　　在實際比較中，往往將修正的區域因素列表，採取分別打分的方法進行。具體修正方法有直接比較法和間接比較法。

　　1．直接比較法

　　直接比較法修正一般是以估價對象房地產的區域因素為基準，將可比實例房地產的各區域因素與之進行比較，並逐項打分。通常將基準分值設定為100，若可比實例的區域閃素優於估價對象時，則得分高於100；若可比實例的區域因素劣於估價對象時，則得分低下100。直接法區域因素修正的具體公式為

　　2．間接比較法

　　間接比較法修正一般是設定一宗標準房地產，以標準房地產的區域因素為基準，將ffi價對象與可比實例的區域因素分別與標準房地產的區域因素進行比較，並逐項打分。基準分仍設定為100，當估價對象與可比實例的區域因素優於該標準時，則得分高於100；反之，則得分低於100。間接法區域因素修正的具體公式為