后开发时代

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　　地产“后开发时代”这个说法，在2021年甚至更早的时候就有人提出来了，比如万通的创始人冯仑在2021年的一个论坛上就明确说了：房地产的开发时代在2019年就结束了，行业进入了“后开发时代”。以前行业的核心竞争力是规模、成本、速度，在“后开发时代”，竞争力重点是运营和管理...^[1]

　　“后开发时代”，政策调控主要是满足刚需、遏制过度投机的差别化调控。在坚持“房住不炒”底线的同时，稳定市场、稳定房价、稳定预期成为各地的工作重心，各项因城施策措施纷纷出台。

　　据不完全统计，2022年以来，房地产调控政策发布次数已超580次。从降利率、降首付比例、提升公积金贷款额度，到支持人才落户、多孩家庭购房，再到多个城市限购、限售、限贷政策的放松，均是以满足刚需和改善性住房需求为核心，房地产市场的政策空前宽松，并且这个趋势还将延续。

　　当前，我国常住人口城镇化率已经达到64%，96.86%的城镇家庭都已经有了房子，户均超过1.5套，这意味着市场供需关系发生了很大转变，由卖方市场转为买方市场，市场容量也随之出现明显下降。

　　据克而瑞的数据显示，2021年是我国房地产市场的历史高点，商品房销售的总额达到18万亿元。而未来整个市场的整体降速大概在20-30%左右，市场会在10万亿元左右的规模中持续很长的时间，而且下行的趋势会非常明显。

　　2022年以来，经济下行、疫情反复、融资难与债务到期等接踵而至，让房地产企业面临内外交困的局面，据统计，在已经发布2022年中期业绩的上市房企中，超七成房企净利润下滑。

　　预计未来房企的业绩表现还将出现进一步分化，行业集中度将显著提升，头部企业仍能保持利润的增长，出险房企则会黯然出局。

　　从目前的表现来看，保利、中海、华润、招商等央企全面发力，万科、龙湖等民企优秀代表正逐步站稳脚跟，而恒大、融创等则集体失语……...

　　业内专家认为，虽然地产行业信心的恢复仍需时间，但今后很长一段时间仍然会是一个体量超10万亿规模的市场，活下来的企业将会有更大的机会。