主题产业园
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目录 |
主题产业园是指在区域经济发展战略和产业规划布局的指导下，通过整合各类优势资源，建设符合产业特点和企业需求的软硬件条件，以一种或多种紧密相关的特定产业为服务对象，以形成具有一定规模、良性发展的产业集群，促进区域经济可持续发展为目标的现代产业园区。
主题产业园为产业发展提供载体，随着产业的发展而发展，因此主题产业园具有以下几个突出特点。
1、主题产业园的选址、建设、招商和营运具有强烈的政府主导色彩
大型主题产业园的建设与该区域的经济发展和城市建设息息相关，当地政府往往特区内主题产业园的建设纳入区域经济和产业发展规划，将其作为重点项目在产业政策和资源上加以引导和扶持，促进特定产业生产要素在园区的聚集。
2、主题产业园具有突出的产业特色
产业园区的客户是企业，基础是产业。通过产业链式招商，充分发挥本地的优势资源，在园区内形成由主导产业及与其紧密关联的配套产业所组成的产业集群，打造具有一定规模和市场竞争能力的优势产业，建立园区的产业特色和个性，形成差异化竞争优势。
主题产业园是一种集约化、城市化、人性化的发展模式。按照城市运营的要求，进行统一规划建设，为人园企业和人员提供完善的产业发展平台和商业服务环境，做到建设一片，成熟一片，提高了土地利用效率，实现土地价值最大化。而且充分考虑园区在未来城市中的角色定位，在进行园区建筑、景观、园林和空间规划时，完全按照现代城市的要求和审美观进行设计，并按照人们对城市功能的需求进行配套，使园区不仅具有自然生态的办公环境，而且具有完善的生活配套和城市功能。
从项目发展的源起看，主题产业园可以分为城市更新类与土地开发类两大类。前者主要是城市产业结构调整、城市历史文化价值凸显、对商务成本控制以及对个性化环境追求的结果。如上海、北京的文化创意产业聚集园区就大多在“三个不变”(土地同性不变、产权主体不变、建筑结构不变)的前提下，在昔日存量的工业区或者工业建筑中，通过功能置换的方式进行商务、商业租赁。后者是城市产业结构发展、城市化进程快速推进、土地集约利用以及相关配套需求产生的结果。在天安数码城系列国区，相当程度上是按照国家的土地政策，通过土地投标、土地转让等方式新建园区，其中部分是在工业用地上开发可拆分出售的办公产品。
从项目的物业产权关系看，主题产业园可分为持有型以及销售型两类。由于城市更新类产业国依托存量物业发展，而大多数此类物业的产权主体属于国有企业，国资管理使得产权关系难以转让，因此，大多城市更新类产业园是由投资运营者通过类似BOT的方式，通过持有物业，对园区进行租赁、投资、建设和运营。同时，此类项目由于产权主体、投资主体的分离带来政策以及发展风险，因此很难在建设规模、建设标准等方面跨越项目的近期收益能力发展。而土地开发类产业园，由于有着清晰的土地屈性、完整的建设程序，建设程序方面的安全度高，有机会得到贷款融资手段的支持，因此无论在建设规模、标准以及产权销售方面均有着不少先天优势和较大的可选择余地。对于专业型的投资开发企业，由于追求规模化经营，必须实行滚动开发，因此，研究市场需要的园区产品，销售产品，回收资金成为必然。
在主题型产业园中，对投资、运营机构在项目定位、开发、招商、运营乃至资金方面的要求都极高。一个成功的城市主题产业园是依靠开发远营商搭建一个多种服务功能正向叠加的平台，促成产业集群和产业链融合，通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力，以此促进区域的产业优化升级和城市价值提升。
1、政策研究与市场分析
产业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长和自身增值的特点。主题产业园的发展首先取决于主题行业的市场基础，主要方法是进行市场调研，并结合投资主体的资源特征进行分析。
2、发展模式
开发模式主要包括基于产权的持有型和销售型，以及基于租赁方式的BOT等。开发模式决定了投资方的资金筹措方式、项目回报方式以及期限。发展模式对产品研发、规划指标、开发进度均有重要影响。如，上海红坊就是以持有型物业经营为主的文化艺术社区，其主要收益来源于物业租赁收入；而天安数码系列园区，其主要的盈利模式在于产权物业的销售以及租赁，其本质是综合了产业、商业、居住地产的综合性开发项目。
3、定位研究
项目定位一般基于“市场需求与项目差异性”。定位研究首先要针对市场需求，其次要对政府规划和政策进行信息了解，还要结合投资主体的资源能力。不同的主体资源、不同时期、不同区位均有不同的定位结果，不存在放之四海而皆推的项目定位。
4、功能业态
主题产业园均有主导业态(核心业态)，围绕主导产业进行资源配套后，二、三级的配套业态就明确了方向。一级主题产业园区均是复合型功能，合理组合不同功能将决定项目总体性质。
5、经济测算
项目定位、业态组合、产品分析需以经济效益为前提；不同的指标体系，不同的产品策略、项目业态的组合，不同的开发节奏将导致完全不同的项目收益；经过理性的数据分析，产品研发才具备坚实的经济基础。
6、建筑产品研发
建筑产品研发是项目差异性的基础，产业地产进入市场调配资源的时间不久，寻找其中没有被满足的需求、是产品研发的关键。
具备上述能力后，建筑规划设计工作将更有基础；设计的技能与技巧方法可获得正确的方向，并获得复合型知识结构的支撑。在此阶段，还将在以下方面进行重点考虑：
(1)用地策略
一则由于主题产业地产的用地性质一般为非商业性土地，可包括工业用地、产业用地、教育用地、综合用地等；
二则由于不同用地性质的土地成本不同，而且往往是分期开发；
三则由于产业地产的产品分类一般比较丰富，不同业态的项目收益也有差别。因此，用地方案的不同，暗含着开发者的不同利益诉求。
(2)单体设计
产业地产中往往包括主题型物业(可为产业办公、主题性功能用房)、商业、居住、其他配套空间，因此，功能复合型强。每种单一功能的建筑中，一般遵循其建筑类型涉及规律与一般的项目相比，主题性由核心业态的建筑风格确定，风格较为突出，其他业态的风格随之协调。
(3)空间特质
主题性产业项目往往需要有户外、户内公共性空间，便于主题性功能的塑造；由于倾向于可按分拆出售，因此建筑应具备单元化功能，单元化的尺度需要多样化，且具备多元化组合的可能；由于总体功能的复合性，以及市场需求的不确定性，功能分区既需要比较清晰，也需要具备混合的可能性。
(4)最现特质
主题性的表达往往通过户外景观环境和建筑风格塑造，一般产业性园区体现为简约、时尚、效率的特征；一般文化园区，体现艺术、休闲和文化的特征；而更为专业型的园区，则往往根据主题以及物业的特质塑造景观环境特征。
- 张家春主编.《产业地产学》.上海交通大学出版社.2015年5月.第198页
